樓市,上車

全港樓盤大比併 新界樓冇得輸

社會熱話

廣告

有讀者問,買樓邊區住宅最好炒?筆者看法是,收租單位的業主較易講價,尤其是持有數層物業的。由於要將四至五間樓賣走要多個月時間,所以不少物業投資者會將首發的放盤以低於市價沽出,而將較稀有及質素高的單位留後「吊高嚟賣」。最尾拉上補下,將整個物業組合用市價賣走。

上述這個原理,亦可用在發展商開賣新盤的策略。究竟先推邊個座向的哪一類單位?絕對唔係亂來。

講番邊種物業會在下波跌市中最受重創?筆者認為首選是港島區的細單位。

由之前物業報告可見,2010至2015年間港島區400平方呎以下單位樓價升幅77%,雖然已很可人,但比較九龍或新界區同類單位還差一大截。

由下表可見,港島400平方呎以下單位,於2015年用作投資的佔比高達81%。萬一樓市下跌,很易成為投資者先行套現的對象,發生「人踩人」式下跌。

因此在今時市況,筆者建議投資者少掂炒味濃的區份及類別為妙。

當然,若讀者遇上資金氾濫呢個問題,那就可再商討。

相反,很多人不看好新界樓,惟於2010至2015年,只要屬1,000平方呎樓下的單位,新界區的呎價都升贏九龍和港島區。

新界樓的出租佔比亦很低,全部低於全港平均的33.8%。自住物業業主對樓市升跌不太敏感,反正樓市升跌都係要住,所以預期在跌市中,新界樓之波動會比香港島的細單位細。

另外,港島區逾1,600平方呎的大單位,自住率很低,這也是預期之內。

畢竟有能力在港島區買最大級別單位的人,通常唔只得一、兩間屋,因此要小心樓市下跌時,港島大單位會同嗰堆studio flat一樣,跳住價咁俾人沽。

筆者一向不建議買studio flat,原因係此等單位同舊樓劏房有可類比性。

不過,劏房業主用400萬元入手單位劏四間,計付三成首期後,按揭每月只供約10,000元。即係只要每間劏房收到月租2,500元,即使遇上大跌市仍可以輕鬆捱過。

相反,用700萬元買間studio flat返來,每月收租少過10,000元已經嗌晒救命。

九龍區方面,以700至1,000呎的單位自住率較高。筆者認為此等單位可攻可守,可配合區份數據細分再作選購。

%e8%9e%a2%e5%b9%95%e5%bf%ab%e7%85%a7-2017-04-28-%e4%b8%8b%e5%8d%886-38-43

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。