月入$20,600買$300萬樓 點樣善用借貸力
樓換樓要善用借貸力
諗Sir：
本人月薪20,600元，太太之前無返工，借貸力不夠，請問應如何向銀行借款才可？今年買利寶、萬寶、麗寶大廈的風險高不高?
讀者KC
讀者請留意，七成按揭只適用於自住用途的住宅，出租物業按金管局規定只可借五成上會。
至於買一間樓最大的風險，就是借款人究竟會唔會被銀行call load收樓，令投資期唔夠長讓銀紙貶值，攪到第日樓市再升都享受唔到升幅。
故讀者問屯門區的「利寶、萬寶、麗寶大廈風險高唔高」，筆者看法是首看自己夠唔夠實力揸上去，再睇下件貨有無升值能力未遲。
讀者月薪20,600元，借貸力為266萬元。就當七成上會，買360萬元樓屬極限，故選取利寶、萬寶是符合budget的，被call loan風險不高。
初次置業首選大屋苑
下一個問題，就係360萬至400萬元預算，究竟應否投放於利寶、萬寶大廈？
答案是否定的。因物業初心者首間屋應以大屋苑樓為主，不應小屋苑或單幢樓。
另外，該幾幢樓齡已達35年，如果讓筆者選，27年樓齡的新屯門中心會好很多。
原因一是大屋苑流通性強，後生仔唔夠錢，可快放大屋苑樓，一切重有救。
至於原因二，是樓齡超過40年，造盡按揭有問題。
另外，要注意，266萬元是理論上借貸力。
於現實有卡數，又或者有些供款，都不約而同會扣減借貸力，令理論借貸力同銀行最尾批到個數唔同。
無工作仍有商討餘地
讀者要知道，例如有張10萬元信用額而未用過的信用卡，究竟扣走幾多借貸力；又或者幾時cut卡，先可以「消底」，唔影響日後買樓？
另外，先生單名上會，既可保有太太日後買樓八成上會之「人頭名額」，先生又可以借多一點。
但太太無工作，借貸力會有嗎？那就要搵人出糧給她，但絕不是之前有人提過，自己每月入20,000元去戶口，俾自己扮有糧出咁搞笑。
借貸力由無變有，需提供合規合法的文件；加上問答應對合理，才有商討餘地。
畢竟依家唔係借20萬元P-Loan，而係300萬至400萬元，俾著你借都要「驗屍咁驗」。
至於讀者買樓後，未見有現金收益，那新樓的租金扣除要供按揭後，是否夠以租養租呢？
奉勸各位需要將事情學妥，才去實行。
延伸閱讀：
