1,000萬買一房新樓 你有錢會唔會咁做？

朋友Ｂ： 「不過好似愈貴愈多人買，北角個新盤首批又掃晒。」

筆者： 「可能因為資金冇乜出路，買咗樓好過貶值。」

朋友Ａ： 「但係最近啲新樓，一房賣1,000萬，三房賣2,000萬喎！」

朋友Ｂ： 「其實我都諗緊追唔追，唔追又驚將來更貴。」

朋友Ａ： 「嘩！乜你咁有錢架？」

朋友Ｂ： 「自己住嗰層樓升咗，賣咗層樓，借盡發展商80%勉強啦。」

朋友Ａ： 「買咗層樓，冇晒資金啦喎，值得咩？」

筆者： 「其實有好多方法嘅，錢花少啲，但係住得更豪！」

文：1%Anthony

買一個逾1,000萬元的一房單位自住，首期連雜費大約要600萬，值嗎？

一般人會考慮的，是樓價的升跌，經常有網友問，現在樓價已經很高了，上升空間還有多少？經濟前景不明朗、利息趨升、供應增加…未來樓價有機會跌嗎？筆者相信樓市有週期，有升有跌，不久將來將會調整，不過只是筆者斷估，難以保證。

反而筆者想帶出的問題是，除了樓市升跌，要考慮的問題還有以下幾個：

首先要考慮的，當然是你的財力問題。

例如你做開大生意，億億聲上落，一、兩千萬對你來說，只是散子零錢，就像未出辣招之前，新樓盤的大手買家，幾間、十幾間的買，面不改容，當然沒所謂啦，最緊要喜歡。然而，如果你只是一般小市民，賣了自住樓再加上自己的積蓄，才有這幾百萬，就要慎重考慮。

其次要考慮的，你有沒有投資知識？是否有更好投資機會？

這是一個機會成本的問題，如果你傾盡財力買入自住單位，你就沒有資金做其他投資了！你有沒有學習投資呢？有沒有其他更好的投資機會呢？事實上，很多朋友的工作都很忙碌，沒有時間學習投資，甚至有些朋友胡亂去買些股票，坐艇又坐艇，那就不如將資金去買自住樓。如果不然，你有充份的投資知識，有其他更好的選擇，那就要慎重考慮。

以筆者與戰友為例，投資物業已經十多年了，選擇很多。其中一個最簡單的操作，是以租養租，很多戰友過去多年都在做。

物業市場很奇怪，很多時候價錢愈貴、愈大、愈豪的物業，租金回報相對較低，例如一些新樓、豪宅，租金回報可能只有2厘；價錢愈平、愈細、愈越不起眼的物業，租金回報相對較高。例如市區兩、三百呎，樓齡40年以下的單幢樓，回報高達4厘，升值潛力又高。一個1,000萬元的新樓一房單位所花的成本，已經可以買兩、三間，甚至更多細單位了，加起來收租4萬多。然後只花2萬多，已經可以租住相同的1,000萬單位，每個月還有2萬正現金流，何樂而不為呢？如果多花一點，例如3萬，可以住得更豪、更大，所以近年細價樓被受追捧。

然而去年年底，政府推出了15% 印花稅，買住宅收租難度提高。

事實上要像以前一樣，想買很多很多細單位收租，有點困難，幸好筆者與戰友們不斷拓闊視野，發掘了很多更強的投資機會。例如筆者今年趁高位沽出了好幾個住宅單位，大部份資金都投放在工商物業，優點是回報高，根據過往幾年買買賣賣的經驗，經過團隊的增值，在合例、合法情況下，每年有15至20% 的回報，缺點是借貸能力較住宅低。於是我們又開發了大陸樓，優點是槓桿高，爆發力強，之前買樓可以借60至70%，樓價升幅以倍數計，缺點是現時內地很多城市開始推出調控措施，比之前收緊了，搵筍盤要多花時間。有知識，就有選擇！

另外，當然亦要看有沒有機會可以做更高槓桿。

現時購買力集中在一手，其中一個原因是發展商可以提供高成數按揭，例如可以借到80%、85%，二手樓1,000萬元只可以借50%，借得多，代表你可以留多點資金在口袋，如果你對投資有認識，有選擇，那就可以將資金投放在更高回報的投資，當然如果你沒有學習投資，沒有選擇，那就不如將資金俾埋首期算了，好過亂買一通，蝕錢收場。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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