4類非住宅物業 投資優點缺點一次睇哂（1% Anthony）

你好，幾年前我已買入自住樓，正準備多買一個單位投資，政府竟然出這麼一個「辣招」。作為一個小市民，只是想買多一兩個物業收租，為退休作打算而已，沒想過炒賣圖利，何罪之有？竟然被封殺！本人不擅炒股、炒匯，所以想買「磚頭」，想問問還有甚麼方法呢？財務自由之路就此玩完了嗎？

讀者小妙

文：1% Anthony|Anthony Sir：|

|你好，幾年前我已買入自住樓，正準備多買一個單位投資，政府竟然出這麼一個「辣招」。|

|作為一個小市民，只是想買多一兩個物業收租，為退休作打算而已，沒想過炒賣圖利，何罪之有？竟然被封殺！|

|本人不擅炒股、炒匯，所以想買「磚頭」，想問問還有甚麼方法呢？財務自由之路就此玩完了嗎？|

|讀者小妙|

今時今日，如果還不去認識非住宅市場，就只有原地踏步。

筆者對今次「辣招」亦非常失望，因為買多一、兩層樓收租，是無數人的退休夢想，亦是相對穩健的財務自由之路，一下子就殺光。

然而亦毋須太灰，非住宅市場還有機會，不過與住宅完全不同，須重新學習。不同的物業有不同的特色，現簡單分享一下。

|（一）車位|

優點：對於散戶來說，比較簡單，毋須花錢裝修，甚少租霸問題。同時銀碼比較細，近日相熟代理報盤，最平50萬至60萬元有交易，不過，位置、質素相對會較差，普遍成交逾100萬元。

缺點：價錢最近被瘋狂炒高，租金回報偏低，代理報盤，沙田區一個市值月租約2,500元的車位，索價逾100萬元；北角區一個月租約4,000元的車位索價180萬元，回報不到3厘。

部分大業主拆售項目會有租金回報保證約5%，補貼買家，但留意這不是市值租金。

|（二）工廈|

優點：可塑性高，同時銀碼亦比較細，平均呎價由約2,000元起，平過「麵粉」，部分工廈有細面積單位供應，例如筆者之前用作網站生意的單位，葵芳港鐵站附近，約200萬元買到600平方呎。

市場上亦有不少位置甚靚的拆售項目，面積約200平方呎，約120萬元有交易，毋須租金保證，租4,000至5,000元沒有難度，市值租金回報逾4厘。

缺點：工廈質素參差，靚工廈可以媲美商廈，差工廈可以很嚇人，必須做足功課，了解准許用途，要親身落區了解情況。

|（三）商廈|

優點：中、外企業進駐搶購，近年商廈價格及租金表現亮麗。
缺點：價格相對較高，中、外企業爭相進駐的，通常質素較高，面積較大，動輒數千萬元。

散戶有機會參與的，多數是乙、丙級商廈，面積較細。

例如油尖旺區的商廈，有些逾100平方呎的單位，逾100萬元有交易，亦有不少1,000平方呎以下，700萬至800萬元有交易。以本地企業為主，未必直接受惠，如果揀到可做樓上舖的，價值較高。

|（四）商舖|

優點：所謂一舖養三代，未講賺錢，就是舖位業主這個身分，已贏盡優越感。近年「自由行」減少，舖位價格大幅回落，有些地區舖位成交價，比高峰期回落近一半，是的接近一半。

最近市場上重現很多幾百萬元的街舖，朋友幾年前以1,200萬元賣出的舖位，旁邊有個面積相若的舖位，竟以500多萬元售出，是十年前的價。

缺點：入場門檻相對較高，先不說熱門地區，就講比較有人氣的民生區，可以做飲食生意，面積有700平方呎以上的，一般都逾1,000萬元。

三幾百平方呎做小食、零售，700萬至800萬元都有交易。筆者所謂的是街舖，不是商場舖，商場舖表現往往受管理公司影響，風險較高。

文：1% Anthony今時今日，如果還不去認識非住宅市場，就只有原地踏步。筆者對今次「辣招」亦非常失望，因為買多一、兩層樓收租，是無數人的退休夢想，亦是相對穩健的財務自由之路，一下子就殺光。

然而亦毋須太灰，非住宅市場還有機會，不過與住宅完全不同，須重新學習。不同的物業有不同的特色，現簡單分享一下。

（一）車位

優點：對於散戶來說，比較簡單，毋須花錢裝修，甚少租霸問題。同時銀碼比較細，近日相熟代理報盤，最平50萬至60萬元有交易，不過，位置、質素相對會較差，普遍成交逾100萬元。

缺點：價錢最近被瘋狂炒高，租金回報偏低，代理報盤，沙田區一個市值月租約2,500元的車位，索價逾100萬元；北角區一個月租約4,000元的車位索價180萬元，回報不到3厘。部分大業主拆售項目會有租金回報保證約5%，補貼買家，但留意這不是市值租金。

（二）工廈

優點：可塑性高，同時銀碼亦比較細，平均呎價由約2,000元起，平過「麵粉」，部分工廈有細面積單位供應，例如筆者之前用作網站生意的單位，葵芳港鐵站附近，約200萬元買到600平方呎。

市場上亦有不少位置甚靚的拆售項目，面積約200平方呎，約120萬元有交易，毋須租金保證，租4,000至5,000元沒有難度，市值租金回報逾4厘。

缺點：工廈質素參差，靚工廈可以媲美商廈，差工廈可以很嚇人，必須做足功課，了解准許用途，要親身落區了解情況。

（三）商廈

優點：中、外企業進駐搶購，近年商廈價格及租金表現亮麗。

缺點：價格相對較高，中、外企業爭相進駐的，通常質素較高，面積較大，動輒數千萬元。

散戶有機會參與的，多數是乙、丙級商廈，面積較細。例如油尖旺區的商廈，有些逾100平方呎的單位，逾100萬元有交易，亦有不少1,000平方呎以下，700萬至800萬元有交易。以本地企業為主，未必直接受惠，如果揀到可做樓上舖的，價值較高。

（四）商舖

優點：所謂一舖養三代，未講賺錢，就是舖位業主這個身分，已贏盡優越感。近年「自由行」減少，舖位價格大幅回落，有些地區舖位成交價，比高峰期回落近一半，是的接近一半。

最近市場上重現很多幾百萬元的街舖，朋友幾年前以1,200萬元賣出的舖位，旁邊有個面積相若的舖位，竟以500多萬元售出，是十年前的價。

缺點：入場門檻相對較高，先不說熱門地區，就講比較有人氣的民生區，可以做飲食生意，面積有700平方呎以上的，一般都逾1,000萬元。

三幾百平方呎做小食、零售，700萬至800萬元都有交易。筆者所謂的是街舖，不是商場舖，商場舖表現往往受管理公司影響，風險較高。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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