百億物業軍師湯文亮　今年咪上車

文：張健華、葉盛
攝：彭大偉

「既然等咗四年，唔好介意等埋今年。因為2017年有三隻『黑天鵝』嚟緊。現時重新上車，有機會被市場『左一巴右一巴』，即過早沽樓賺不盡，高位追貨後樓價回落又輸一浸。」

湯文亮指出，2017年樓市將會有三隻「黑天鵝」來臨，分別是美國加息、供應增加及內地買家購買力減少。湯文亮估計，現時至第三次加息前仍可維持高位徘徊。惟第三季、第四季，倘其中一隻「黑天鵝」出現，可令樓價下調數個百分點。

湯文亮補充，一般情況下，業主不宜沽出自住物業。「業主沽樓係賭樓跌價，如果樓價不跌反升是沽樓的風險。「即使樓價平穩都要輸租金，買番亦要畀稅項及經紀佣金，相當於樓價的5%。此外，現時重新上車可以敍造的樓按成數不如以前這麼高。」

40歲以上不宜沽樓

除看回報率外，年紀較大的業主亦不宜出售自住物業。湯文亮指出：「年齡超過40歲的業主出售自住物業屬危險動作，猶如打後空翻好容易扭親。

「因為40歲以上申請銀行樓按，銀行會因應申請者的剩餘工作時間批出供款期，申請人由現時至退休不足20年，銀行最多僅批出十多年按揭，變相令到每月供款增加。」

不過，在特殊情況下，湯文亮亦贊成在2017年沽樓：

（一）如果持有幾個物業，可伺機沽出質素最差的物業，即是逢三退一；

（二）樓主預期自己供樓能力出問題，亦可以趁高沽出等樓價下跌再上車。

湯文亮補充，物業投資者應該趁低息期減持物業，因為低息令到資產泡沫化。

現時按息得2厘，令資產價格膨脹，不妨將質素差的物業以高價沽走，等按息升至更高水平時重新吸納物業。湯文亮早年曾持有一層對正垃圾房的物業，沽出後約一年，以更低價錢買回質素更佳的物業。

「買入大屋後宜立即放售現時居住的物業。既然是換樓，即是看好樓市、加碼投資樓市，為甚麼要洗沽後買？」湯文亮反問。

湯文亮指出，在農曆新年假期後換樓屬相當不錯的時機。因為估計農曆新年假期後，地產商會增加推盤，不二招數是減價或增加優惠，屆時選擇更多。

假設換樓客有意買樓花，湯文亮教路必要沽出現有的物業，然後售後租回等新樓入伙。沽售現有物業後，套回資金為新屋上會。倘太遲才沽出物業，資金未能及時回籠，有難以上會的危險。

雖然樓市有機會出現「黑天鵝」，惟2017年大部分時間樓市仍會在現水平徘徊；加上有三大因素支持樓價高企。故綜合三大樓市專家的意見，自用業主不宜沽樓等樓價下跌。