有自住樓 想買多1間 不妨等多一陣待調整

Anthony Sir：
我和太太想買多個單位收租，原本想等平啲買，但見樓市旺到爆，個個新盤打晒蛇餅，應唔應該再等呢？
我們聯名持有一自住樓，早年逾200萬元買回來，現市值近600萬元，尚欠銀行不足100萬元。
本人月入逾40,000元；太太月入逾20,000元，應該賣咗佢換貨好，定轉按好？點樣部署可以倍增資產呢？
讀者Derek Yan

以讀者的情況，可以先套現，不急買。
新盤與二手，其實是兩個世界。
買二手樓，買家的對手是小業主；買新樓，買家的對手是發展商。
小業主賣樓，除了代理外，最經常在放盤網站、報紙登廣告，發展商賣樓可不同，尤其是大盤，廣告宣傳鋪天蓋地，除媒體廣告、報道外，還有數以萬計的代理落力推銷。

發展商亦有強勁銷售策略，例如最近經常用到的一招為叫高低開，未開價前，講到好有信心，以更優質地段作參考價，例如深水埗參考奧運站，啟德參考九龍站等，讓買家預期開價會貴，到真正開價，首批單位會有少量以震撼價開售，令買家雙眼發光，腎上腺素上升，瘋狂搶購。
到第二批、第三批再按情況加價，有些甚至加價高達兩成以上，震撼低價加到變震撼高價，所謂當局者迷，買家亦受落。
除宣傳及銷售策略外，最煞食的當然還有高成數按揭。
相信盲都睇到，唔明點解政府視若無睹！大部分新盤都有提供一按、二按，有些新盤甚至推出呼吸plan，吸氣、呼氣、搞掂！借！

買二手樓，600萬元以上又要四成或以上首期，借按揭又要壓力測試，新樓隨時可以借到八成，邊有得揀？
好多人都話多新供應會令樓價降溫，現在看看新盤市場，似乎又未必，個個新盤都會造勢，反而拉升了附近的樓價。
以上種種因素，都令買家湧向一手市場，造成樓市旺爆的假象。
其實在二手市場，成交甚為淡靜，不少朋友放盤，放了幾個月都無人問津。
不過，因為政策扭曲，最敗筆的是第二套房15%印花稅，業主驚賣咗買唔番，個個都唔放盤。
就算放都要高價先賣，今天市場順風順水仍頂得住，遲啲外圍因素有變就唔敢包。
讀者的物業並非最搶手類別，短期內未必可以高價賣出。

不如兩手準備，趁估價高轉按套現，順便拆名。
意思是將太太聯名單位的一半業權轉讓給你，太太有名額可以再伺機多買一個單位收租。
假設單位市值600萬元，轉按最多借八成，即480萬元，套現300多萬元。
讀者太太雖然收入不多，但可考慮買連租約盤，造五成按揭，租金收入可計算在內，可買400萬元以下物業。
預算如此，但不必現在買，現在是樓價處於高峰，讀者已有自住樓，有本錢多等一會，可以將這部分先放在按揭掛鈎高息戶口等候機會。
餘下資金，可考慮投資內地樓或非住宅物業。
買家的很多二、三線城市的物業，一百幾十萬元都有交易，部分更可以在買家的銀行申請按揭，買兩、三間都仲得，如果成事，轉眼間就一間變四、五間。

惟要留意，二、三線城市特性，如果揀對，隨時爆升幾倍；如果揀錯，隨時坐艇，必須要小心。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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