父資產撐住 樓市只升不跌

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本港私人住宅潛在供應量再創新高,逼近十萬伙水平,無阻樓巿重拾升軌,中原城市領先指數(CCL)再次上升,業界人士指,父母資助子女置業成為巿場新趨勢;加上近期股巿造好引發的財富效應,短期樓價有機會展開新一輪升浪。

 

上週五(7月28日)運輸及房屋局公布,未來三至四年本港一手私宅潛在供應量高達98,000伙,按季增加2,000伙,再創13年來有紀錄的新高。 上述私宅供應中,包括61,000伙建築中但未出售的單位、29,000伙已批出土地(熟地)並可隨時動工興建的單位,以及8,000伙的一手貨尾單位。 中小型單位潛在供應佔73% 運房局指出,潛在住宅新供應中,估計有71,900伙屬實用面積少於753平方呎的中小型單位,按季增加3,000伙或4.4%。

 

當局預計,未來數月將有16幅住宅用地轉為熟地,可額外提供約11,100伙。 政府將繼續以多管齊下的方式增加短中長期房屋土地供應,以回應市民的住屋需要,並確保私人住宅市場健康平穩發展。 其實地產業界早已預計,下一季公布的相關數字將首次突破十萬伙關口,然而,樓巿新供應仍無法滿足市場需求,令今年樓價大漲小回。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,供應增多而樓價不跌反升,原因是巿場上「有錢人太多」。 他解釋,港股由去年底的逾21,500點,升至近日逼近28,000點水平,累積升幅高近30%。 股巿暢旺帶動財富效應,港人投資傾向「磚頭」,支持樓價高居不下。

 

2017年統計處公布,沒有按揭供款的自置單位比率由十年前的52.2%,上升至65.7%。數字反映有能力的業主比例愈來愈多。 無供樓壓力,持貨能力自然較強,在淡巿時毋須急於求售,甚至可以透過加按、翻按等資助子女置業。 金管局資料顯示,6月新批按揭貸款額440.35億元。 當中涉及轉按交易所批出的貸款,則增加26.1%,至143.55億元,再創單月新高紀錄。

 

中原按揭王美鳳指出,業主把握低息按揭尾班車加快申請轉按。 樓價高企,最新金管局報告亦顯示,負資產個案連續兩個季度保持零水平。 取而代之的是「父資產」,一般形容父母為子女支付首期置業,甚至送樓。 事實上,在「辣招」環境持續下,除了子女希望家人資助外,父母亦樂意支持,一方面可以給子女自住;另一方面,亦可作為半投資用途。 36%業主由父母資助 地產代理調查亦顯示,「父資產」有普及跡象。

 

美聯物業最近透過電話訪問收集1,142份問卷,有30%受訪者曾於五年內上車;當中首置年齡主要34歲或以下佔整體約65%、35至39歲佔約20%,而40歲或以上則佔約15%,可見有意上車的買家以年輕人為主。 該調查同時發現,36%受訪業主的首期由父母或其他家人協助支付;而有近六成受訪者指使用個人或家人的共同積蓄,反映現時年輕一代,趨向靠家人協助付首期實現置業夢。 近月樓巿成交緩慢,而發展商取態成為後巿關鍵。

 

土地註冊處資料,7月樓宇買賣合約共5,461宗,按月跌31%,其中住宅買賣僅佔3515宗,按月跌幅逾42%。 然而近期推出的新盤訂價仍進取,足見發展商對後巿仍然有信心。 久未有新盤推出的葵涌,近期有主打迷你單位的新盤豐寓推出,項目全盤涉及136伙。 項目首張價單涉及55伙,價單定價介乎356.4萬至750.3萬元;價單平均呎價18,077元,貴絕同區。 另外,麗新發展旗下旺角逸新繼上週推出首批價單後,本週加推新一張價單,涉及38伙,當中價單訂價由322.3萬至648.7萬元,呎價由18,195至28,247元,平均加幅約5%。 以新價單中8樓A室為例,實用面積312平方呎,價單定價585.7萬元,呎價為18,772元。 與首張價單較其低一層的7樓A室作比較,面積座向相同,價單定價為554.4萬元,呎價為17,769元。計及樓層因素,新一張價單較首張價單加推約5%。

 

一手財仔一按比例趨升

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,新盤一手買家第一按揭市場,財務公司的市場佔有率有上升趨勢。 預計2018年落成的新盤而由財務公司承按的有491宗,涉及買賣合約金額57.33億元,佔比分別14.3%及24.1%;而2017年落成的新盤由財務公司承按的有921宗,涉及買賣合約金額72.69億元,分別佔15.0%及15.7%。

 

2016年落成的新盤,財務公司承按比例僅佔10.4%。中原地產估計發展商為促銷樓花,引入旗下財務公司承接一按。 再加上金管局持續收緊樓按審批,令少量買家轉投財務公司,以獲較寬鬆的按揭條件。 首七月新盤錄11,343宗成交 利嘉閣地產綜合土地註冊處資料,今年首七個月新盤累計錄得11,343伙的銷售佳績,屬近13年最多。

 

而7月全港共錄得1,131宗一手住宅買賣登記,涉及總值123.68億元,較6月的2,344宗及274.38億元,分別大跌52%及55%。 雖然登記量創近半年新低,但仍力守1,000宗以上水平,相信在新盤推售空窗期過後,8月份的登記量料將回升。