月入$91,000夫婦各擁物業 用呢個方法3年內買多1間

你好！ 本人今年39歲，月入76,000元；太太也是39歲，收入並不固定，平均月入約15,000元。

現擁兩項住宅物業，分別估值760萬和610萬元，仍欠按揭貸款600萬元。

其中一個物業出租，每月租金18,500元；另有現金100萬元，股票370萬元。

計劃於三年內再置一個住宅物業，目標是700萬元的屋苑單位，不過，目前其中一個物業已和太太聯名。

現打算透過債基疊增，先投入100萬元，增加現金流，目標達至一生三宅。 請諗Sir指教，謝謝！

學生Anakin上

文：諗Sir

唔係話投資股票賺唔到錢，不過若讀者屬高薪一族，隨之而來的工作量都唔細，那又有何可能憑搭車篤幾下手機同睇張免費報紙，就可炒贏班股市大鱷呢？

讀者手上資金水平不俗，假若手持股票屬流通量夠，即可動用的資金達470萬元，夫婦借貸力為1,178萬元﹝（76,000元+15,000元） × 50% /10,000 × 2.59*﹞。

當然太太收入不穩定，但鑒於太太人工只佔總家庭收入小部分，故先以1,178萬元總借貸力作計算。

現時讀者借貸力已用51%（600萬元/1,178萬元），在旺市剛剛好是合適水平。

如18,500元租金收入有蓋印租約及銀行批書作證明，租金收入都可當借錢核實收入的一部分，令借貸力進一步提升。

至於再買一層樓，建議一般人的考慮程序如下： 如果夫婦（或共借貸人）係打工而月入合共逾10萬元，意味借貸力逾1,200萬元水平，應主打儲樓收租保證退休。

主打儲樓，而借貸力未用逾40%者，可考慮再買一間樓（但買入後借貸力最好仍不超過70%至80%水平）。 買樓當然要20%至40%的首期，需加按原居或耐心儲錢獲得。

儲樓者倘若夫婦只聯名擁一樓，可考慮一拆二拎「人頭」；如夫婦已各擁樓，需找親友去提供人數「避稅」。

若真找不到「人頭」，工廈、車位仍可以是選項，但此為另一題目。 如夫婦打工月入低於10萬元但又高於60,000元，屬夾心階層。借貸力介乎780萬至1,200萬元，謹慎處理仍可完成購置三至四間物業。

基本步驟與上述類同，但除非中原城市領先指數跌破100點；否則，不應擁有逾三間物業。

若有些物業是繼承所得，建議賣走減磅。 如夫婦打工而月入合共低於60,000元，要麼享受清貧，若要「改命」就要「先死而後生」，先單名買一樓自住；另一人再買樓「偷偷地」出租。此步驟可將上述方法倒轉做，努力將第一間樓的結欠減至低於市價五成。

上述兩步驟無先後，但到此點必須有兩間樓，一自住而另一是合規出租的，再用租約及兩者人工去買第三間「細細地」嘅樓。 須留意要等中原城市指數由高位回落起碼20%才買，亦能完成三宅。

來信讀者屬夾心階層，依家就到步驟三，但再買多一間即令借貸力用逾80%。所以應將股票賣走，至少清走質素低的資產。

之後利用收息101之債基疊增方法，適量在兩至三年內，靠一年收15至20厘息，去令100萬元變150萬元，從而改善入手第三間樓的條件。