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百億物業軍師湯文亮 今年咪上車

根據中原城市領先指數(CCL),從2003年低位起計,香港樓價由31.77點升至最新報144.72點,期間累升355%。由於累積龐大升幅,早年買樓人士心思思,想趁樓價位高勢危之際,賣樓套現等跌。究竟2017年是否為賣樓套現最佳時機?紀惠集團副主席兼行政總裁湯文亮勸告,沽樓最大風險「賣咗買唔番」。

文:張健華、葉盛
攝:彭大偉

「既然等咗四年,唔好介意等埋今年。因為2017年有三隻『黑天鵝』嚟緊。現時重新上車,有機會被市場『左一巴右一巴』,即過早沽樓賺不盡,高位追貨後樓價回落又輸一浸。」

湯文亮指出,2017年樓市將會有三隻「黑天鵝」來臨,分別是美國加息、供應增加及內地買家購買力減少。湯文亮估計,現時至第三次加息前仍可維持高位徘徊。惟第三季、第四季,倘其中一隻「黑天鵝」出現,可令樓價下調數個百分點。

湯文亮補充,一般情況下,業主不宜沽出自住物業。「業主沽樓係賭樓跌價,如果樓價不跌反升是沽樓的風險。「即使樓價平穩都要輸租金,買番亦要畀稅項及經紀佣金,相當於樓價的5%。此外,現時重新上車可以敍造的樓按成數不如以前這麼高。」

40歲以上不宜沽樓

除看回報率外,年紀較大的業主亦不宜出售自住物業。湯文亮指出:「年齡超過40歲的業主出售自住物業屬危險動作,猶如打後空翻好容易扭親。

「因為40歲以上申請銀行樓按,銀行會因應申請者的剩餘工作時間批出供款期,申請人由現時至退休不足20年,銀行最多僅批出十多年按揭,變相令到每月供款增加。」

不過,在特殊情況下,湯文亮亦贊成在2017年沽樓:

(一)如果持有幾個物業,可伺機沽出質素最差的物業,即是逢三退一;

(二)樓主預期自己供樓能力出問題,亦可以趁高沽出等樓價下跌再上車。

湯文亮補充,物業投資者應該趁低息期減持物業,因為低息令到資產泡沫化。

現時按息得2厘,令資產價格膨脹,不妨將質素差的物業以高價沽走,等按息升至更高水平時重新吸納物業。湯文亮早年曾持有一層對正垃圾房的物業,沽出後約一年,以更低價錢買回質素更佳的物業。

「買入大屋後宜立即放售現時居住的物業。既然是換樓,即是看好樓市、加碼投資樓市,為甚麼要洗沽後買?」湯文亮反問。

湯文亮指出,在農曆新年假期後換樓屬相當不錯的時機。因為估計農曆新年假期後,地產商會增加推盤,不二招數是減價或增加優惠,屆時選擇更多。

假設換樓客有意買樓花,湯文亮教路必要沽出現有的物業,然後售後租回等新樓入伙。沽售現有物業後,套回資金為新屋上會。倘太遲才沽出物業,資金未能及時回籠,有難以上會的危險。

雖然樓市有機會出現「黑天鵝」,惟2017年大部分時間樓市仍會在現水平徘徊;加上有三大因素支持樓價高企。故綜合三大樓市專家的意見,自用業主不宜沽樓等樓價下跌。

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