夫婦月入$55,000揸三層樓 學玩劏房賺到盡

本人月入40,000元，太太月入15,000元，目前持有三個物業。

單名市區約450實呎自住單位，市值約650萬元，無按揭；單名紅磡區約350實呎單位，市值約350萬元，無按揭，現時無間隔，打算裝修後出租。

聯名半新樓約700實呎單位，市值約730萬元，有350萬元按揭，月供13,000元，出租每月收16,000元。

請問諗sir，以上三個物業中，除一個自住外，應如何可提升租金收入？

其中紅磡區近理工大學約350實呎單位現時無間隔，打算裝修後出租，諗sir覺得應該間三個獨立套房（劏房）？還是做個三房單位較佳？

半新樓約700實呎單位今年8月租約將滿，再租出去應可收回正常市值租金，每月約22,000元；現時收租16,000元，因為當時買樓花，一收樓時租金被壓至極低才能出租。

想請問諗sir覺得應繼續出租好，還是食餬賣咗佢好（現時估價較買入價高200萬元）？ 因覺得管理費實在太貴，長遠好唔划算。

讀者Issac So

350呎實用單位不屬「好劏」類型，市區上會「劏」出應市的房都有好多類型，不同類型於同一區域之租值有別。

像讀者的紅磡屋，如空間或其他客觀環境足夠，有可能「劏」一大兩細，收租20,000餘元。

相對於紅磡租個舊兩房約需15,000元，其實讀者「劏」埋只多收得6,000至8,000元，在起首的改建支出要十幾廿萬元之下，投資後所得之回報率較低。

相反，如去到440至500平方呎，用得盡可「劏」四間房。如間隔很合適無浪費，再加上一些進階技巧，一開五亦可做到。識將空間唔浪費咁租晒畀比人，得此知識可永久將租值推升。

以紅磡區一般單套月租6,000元為例，五間收租合共30,000元。當然450平方呎左右的單位，在紅磡區樓價都需500萬元入手，惟計過500萬元樓付兩成上會，預埋超額的裝修，130萬元可上會之餘更間好五間房。

在月供為15,500元之下，現金流產出效率為13.4%﹝（30,000元-15,500元）×12÷130萬元﹞，有此回報就值得去做。

但讀者將350平方呎細單位去「劏」，並沒此回報，故處理350呎單位，偏向分租為主。

至於半新樓，由讀者來文已知買新樓投資有幾蝕「啅」。貴管理費加低租務回報仲要被租客損耗，所以咪人追你又追，先睇荷包有幾深。

講返讀者，如果半新樓係方便的話，不如自己住返。最後是已供滿的自住樓，當然加按至六成。因為讀者本身人工唔係高，最大要補足係唔夠cash。

將650萬元樓按55%，得約370萬元，再上半新樓已借的350萬元，剛好用盡總借貸力720萬元﹝（40,000元+ 15,000元）÷10,000元×50%×2.59*﹞ 。

由於有一間樓無按揭而半新樓之結欠較現市值少於一半，所以就算樓市大跌50%，讀者仍未見負資產，沒有濫借。

加按得370萬元，當然連同手上約70萬元現金，共440萬元利用收息法門，先穩當地年收10至15厘。

計算只將其中300萬元投入，每月收入已經增加了30,000至35,000元，令讀者積蓄增快，同埋放心享用早前買落的新樓。

讀者夫婦每月平均收入僅約22,000元，但全靠揸樓唔放同準時返工，今日已踏入收成期。

比起不斷想靠股票淘金的「聰明人」，筆者認為用買樓行龜速，更能保證達到目的地。

*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。

編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。