月入10萬 買細樓放租 再租大屋自住最慳稅

本人和太太均已45歲，同是在政府工作，每月收入共10萬元，有兩名6歲的孩子。

為了孩子能升上較好的小學，在2015年賣掉自住的東涌物業，轉為租住於校網12區（灣仔區），租金每月40,000元。

現時我們並無任何物業，有現金150萬元、定期存款200萬元、股票150萬元、金飾60萬元。

本人目標是買入1,000平方呎以上的市區樓，但現時一般市區三房千呎物業，價格都過千萬元，如果買舊樓，首期一定不夠。

如買新樓，可用發展商提供的財務安排以降低首期，但極可能成世幫層樓打工。

物業代理建議本人繼續租住；另買入一個一房或兩房的單位來收租，請問諗sir意見如何？

讀者Leon Fung

文：諗sir

讀者夫婦人工合共10萬元，借貸力約為1,300萬元（100,000元÷10,000×50%×2.59*）。 可能係因為有政府租金津貼，所以讀者至中年都無買樓，導至陷入只靠人搵錢的惡果。

45歲無樓而擁500萬至600萬元流動資產，雖然人工不低，但資金水平很一般。 以一對30歲、五至十年前結婚買了「四小龍」的教師夫婦為例，將樓放掉都已有400萬至500萬元，跟這位讀者相若，原因係資產膨脹，快過用人手搵錢。

趁後生買樓而定額供款，利用銀紙長貶而租金隨通脹上升之原理，可以愈供愈輕鬆。 由於讀者借貸力較好，所以應該買樓，但不是1,000呎那種。 雖然讀者夫婦無樓，可免交15%的辣招稅，但購入逾1,000萬元物業，按印花稅6%至8%計算，仍要近100萬元。

基於在香港以月租30,000至40,000元，已可租到質素不錯之樓宇，建議讀者不如買細樓慳稅，而將省回銀碼去租住1,000平方呎市區單位。 至於買的單位，市值以400萬至500萬元左右為宜，今時都是以這類樓的價格升得快，市場不會教錯你。

其中一個觀察，是用100萬元首期去買400萬元樓，假如樓價升40%去到560萬元，可按爆八成套現148萬元（560萬元×0.8－300萬元）。

若買1,000萬元樓，首期已經係400萬至500萬元，而基於1,000萬元樓只可按至50%之關係，樓價就算再升都好難加按，引致該價位單位於市場無咁受歡迎。 亦因如此，讀者應持有一至兩間較細價樓收租，去津貼租大屋的租金。

萬一市場下行，兩間細樓自可選擇「放一留一」，較成世人供一間大屋更具彈性。 當然讀者可能諗，買新樓只需要畀15%首期，如此就不用畀咁多首期。

先講新樓可以用少首期是同意，但要留意萬一樓市下行，會令業主很快成負資產；加上首兩年免息後二按之利率頗貴，要做足心理準備先好上。 若一定要買千呎市區樓，以1,500萬元市值計，五成上會首期750萬元，月供約28,000元（750萬元÷259）。

讀者手上金額唔夠畀首期，去財務公司借二按，例如15%樓價，即225萬元（1,500萬元×15%），首期則降至約525萬元（750萬元－225萬元）。

525萬元的一按，照每月約28,000元還，225萬元的二按應要用4至6厘年息，攤20年還（財務公司較少讓業主攤30年還），月供約12,000元，即一按與二按合計月供約40,000元。

計及將現金用盡加上要背負每月40,000萬元的按揭，買大屋自住不太划算。

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