月入$23,000單身女想換樓 買位置好居屋 還是地點差私樓

你好！ 本人為80後單身女子，月入23,000元，未來可增至28,000元。 三年前買入一個屯門細單位作收租之用，並在港島區租一個套房做雙租族，最重要目的是想慳錢。

長遠目標是想有一間屋作自住，一間作收租，但奈何收入不高。 屯門單位買入價330萬元，現值逾450萬元，仍欠銀行按揭250萬元，月供10,500元，減去所收的8,800元租金，每月要貼1,700元。

由於眼見單位已升值120萬元，而特別印花稅（SSD）下個月將會滿三年限期，心動想賣出位置不太好的屯門私樓，換入呎價較平（每平方呎約3,000元）而位置較好的已補地價居屋。

其實本人賣樓的目的，是想釋放私樓的120萬元，再以高成數按揭或畀多些少首期（因為人工低，過不了壓力測試），買入一個約350萬元的居屋。 其實是不太捨得放出現有私樓換作居屋，內心很掙扎，因為downgrade了，但同時又好驚買唔番。 請諗sir提供意見，十分感激！

有上進心的80後

文：諗sir

用一間位置好的居屋，換走地點差的私樓好嗎？就這個讀者的個案而言，答案是不好。

原因一，是讀者本身工資不高，換樓使費及印花稅的負擔不輕。 以讀者心水居屋市價350萬元去計算，15%印花稅已達52.5萬元，就當日後可退回約38萬元，讀者現金仍是不夠畀須先付的52萬元。

當然，讀者可以賣走私樓後等半年再買居屋，咁可以唔使先付後退稅。 不過，半年間樓價變動要留意，若遇上樓市大跌，對讀者而言並非好事，有機會到時銀行及財務一齊唔肯借錢，令買樓一事更困難。

原因二，買樓選屋要由下而上。筆者認為，影響一間屋市價的因素，按重要性排序是屋的類別及間格 > 屋苑 > 區份位置 > 經濟大環境。 例如所謂的好位置是在屯門，但如屋苑年齡是像瓏門般的三至六年，受SSD「到期」產出大批賣盤，呎價都要受阻。事實上，瓏門近一年升幅確跑輸大市（屋苑>區份位置）。

相反，若所謂的差位置是在將軍澳區，但如果成個屋苑都係兩房，而你好「叻仔」地買中間三房套兼單邊，呎價唔跟屋苑行絕對唔奇。（間格 > 區份位置） 說回讀者例子，居屋而位置好的，與位置差的私樓比較，按「屋的類別及間格 >區份位置」原則，所以建議保留私樓。

至於讀者如何完成「一間自住、一間收租」的長遠目標？ 讀者現樓值450萬元，尚欠250萬元，那只需補25萬元，便令結欠低於市值之一半，補水後可將房屋轉正為出租用途，租金收入可作下次做按揭核實收入的一部分。

就好似讀者樓房每月實收租金8,800元（10,500元-1,700元），借貸力可增為388萬元〔（23,000元+8,800元×70%）÷10,000×50%×2.59*﹞。 不過，由於現時借貸力已用225萬元，在住宅業主買樓要畀15%稅之情況下，讀者又無人幫，基本上短期唔使諗買第二間樓。 待人工升至28,000元後，加些租，以及盼望辣招稍為鬆綁，那時借貸力可增至453萬元〔（28,000元+9,800元×70%）÷10,000×50%×2.59*﹞。在第一間樓欠200餘萬之情況下，買第二間樓都叫有可能。

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