諗Sir (片)：香港樓價 跌極有個譜?

影片重點：

— 香港樓價原來仍在「追落後」；
— 金管局M1供應，過去十年增加3.68倍，同期中原城市領先指數CCL升幅是2.71倍。
— 即是香港的錢是太多，太多的錢追逐有限的土地及樓宇，令價格好堅挺。
— 唔敢講香港樓價不跌，但跌極都有個譜。

想了解更多? 請留意video~

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諗Sir︰

你好！本人今年40歲，未買過樓，月薪33,000元；丈夫37歲，月入50,000元，早幾年賣樓後，現在無樓在手，後悔莫及。

兩人持有現金及股票合共500萬元，每月租金支出約17,000元，每月可儲蓄約30,000元。 現時希望購入一自用單位，價值約800萬元，請問是否應該一人買一個物業，其中一個出租以補貼支出？

本人已40歲，應立即趁借款能力高買樓，還是等樓價下跌才買入？ 丈夫幾年後月入應可增至70,000元，是應該現在買還是等數年後收入更高時才買入自用？應該買屋苑還是舊樓呢？

由於沒有人頭可借用，買了一個單位後，或不捨得付15%稅再買另一間；還是應該全力用債基及直債收息，等待時機？

迷惘人上

文：諗sir

未有樓者，去諗買樓之後究竟畀唔畀15%稅買第二間，時間實在太早。

早年賣樓去等樓價跌這種傻事，讀者用自己的金錢和時間去買了個教訓。 為甚麼要買樓？因為銀紙貶值得緊要，而資產膨脹比工資還快。

按政府統計處資料，2011至2016年香港人工資名義升幅29.5%；扣除通賬及物價，實際升9.5%。 工資在五年間夾埋升唔夠一成，此世代在香港靠打工來保退休，行唔通。

做生意可以得，在內地打工都可能得，但在香港打工就唔會點得。 當然如果打工打到似香港金融管理局總裁陳德霖咁年薪千萬元，梗係無問題。

但睇本欄的讀者，也有不少月入10萬元的，佢哋生活有幾「神話」，有幾「開心」？ 說回讀者的問題，首要就是重建被動收入；另要減少投資組合內之不確定性。

股票不能佔超過總資金的10%，即50萬元。另外可抽100萬元作首期去買間四正屋苑樓收租，八成上會，估計月供約15,000元，而每月收租介乎13,000至14,000元應可達到。

為何收租較供樓少仍要買樓呢？因為供樓的15,000元支出，有一大部分是供本金的，利息支出較想像的少。

另外，利用銀紙長貶之原理，其實供得十年，每月供款15,000元不算甚麼；相反，租金就可以隨通脹加減。 當然，將八成上會的樓出租是違規的，讀者應好好詢問一下，可以如何去處理此事。

當然犯法的事、偷雞的事都唔可做。 剩低的350萬元，可預一半約160萬元，利用「收息101」的債基疊增方案收息，年回報約15厘。 雖然此方法是不保本，但債基的波幅比股票低，計過數，其實比買#中電控股（00002）s的波幅更低。

160萬元收15厘一年，一個月有20,000元收。一般人可能會心諗，係咪咁易？其實只要用對方法實行，是可以的，只是一般人都不會接收到此等資訊。

事實金融機構根本唔想客人知道用債收息呢件事，他們要為生意打turnover，用股票梗係更好。 股票基金佣金在3%起錶，債券基金則低得多，可以說，客人安心買債收息，便是經紀餓死之時。

而且買債又槓桿好煩，拉長了sales cycle，但佣金又唔見高咗，不如叫客買股票基金，快買快turn好過。

若客人堅持要收息，sales利用股債基金去模糊重點，既可符合客戶要求，但又令佢去唔到想去的安身之地。

給一些特別的基金客人選，令客人的錢從此走唔甩，或少蝕令佢唔想搬錢走。

當客人開始有息收，又遊說他供保險，令原本產出的珍貴現金流歸零。

諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」