點睇首置上車盤 會唔會影響私樓生態

首置上車盤，估計短期對地產股是壞消息，不過，數月之後應會成為好消息。由於建議家庭收入限在52,000至68,000元，估計政府不建議供樓者拎出逾四成之薪金去供款，故首置者應只會每月用約20,800元供樓。

而此供款攤30年供計，換言之首置盤的售價估計仍高達500萬至600萬元，就當唔收地價，賣價打七折，估計低層單位仍要400餘萬元。以這個價在安達臣道買個低層單位，那不如畀400萬元買地鐵站隔離的大興花園，呢個價要方便，二手私樓大把選擇。

地產股先跌後升有啟示

至於不少人詬病首置單位數目少，筆者認為政府對此新房策在執行上小心翼翼，因首置定價會好影響市場。過往香港的房屋架構是未補地價居屋100萬至300萬元，再無錢就申請公屋，有錢就私樓，故不少新樓入門都由400萬元起跳。

今時在居屋同私樓當中加一層，就係買咗十年後先至可沽的首置，其定價將會影響私樓市場生態。估計政府是先畀1,000個名額試吓反應，萬一無人肯用400萬元買就再減，變相多一個影響市場的「按鈕」。

地產股週三（10月11日）先跌後回升，看法是一聽首置，投資者將地產股「先沽為敬」，但慢慢發覺首置的定價除了可遏制樓市外，亦可將價調高去為發展商新盤包底，此情況下地產股當然於下午回升。

筆者早講過，#新世界發展（00017）s自上任特首以來投地表現出眾，150萬平方呎農地處於最後洽談轉換階段，今時進入收成期。

至於問樓價會不會跌？其實整體樓價升跌要看外圍，而政府亦唔會咁傻去推跌樓價。筆者自己就真係去過安達臣道，一幅喺2009年或之前已在平整的工地，要由該處落返觀塘，要行清水灣道，交通不太便利。如果平都可以諗，但超400萬元加上無得賣，那就好難諗。故市場第一反應是聽到政府肯出力干預市場，一眾地產股自然下跌。

惟是否真可推跌樓價或地產股，要看其價單先知，不過應唔會大平賣。有點幾可肯定，是林鄭愛自己出手干預樓市，多於同私人地產商合作去干預市場。可能過去幾年官商勾結新聞太多，為了避嫌，不如親自出手。

同私人地產商合作，多從「搵地小組」這些商界揉合的部門開始。唔知係唔係有人收到風知道「搵地小組」無運行，於施政報告宣讀當日，出了單「土地小組成員擁80,000呎棕地無避席」的新聞，應了湯博士一早話：「搵地小組其實是棧道兵」呢件事。

多得早兩位特首都同商界有些疑似官非，如今林鄭一條心自己做，少同地產商協調，可能真係殺出血路。若推到樓市跟外圍大跌而舒緩買樓熱，林鄭十年將可「開個靚頭」比葉劉睇睇。

筆者估計工廈改造只說而難做，因利益持份者太多，萬一工廈真改建到住上萬千家庭而無人買樓，地產小子或囤地同胞咪要入去放火？

有時講到錢，有些人真係可以去到好盡。故林鄭在工廈一事語氣好有保留，就算搞到，都應該唔係首五年。