三類情況以外 此刻租樓絕對比買樓好｜蔡嘉民
以往也曾寫過幾篇文章，探討樓市。開宗明義，遇到以下三個情況，就必須買樓，不用再討論甚麼經濟週期、樓價走勢及機會成本等。
第一，結婚需要，另一半要求一定要擁有物業才能結婚；第二，滿足感需要，讀者想把單位裝修成自己喜愛的模樣；第三，認同感需要，讀者需要擁有物業來得到認同感。
如果屬於上述三種情況，那就一定要置業，因為另一半、滿足感、認同感等都是難以量化的，無價的。
不過，如果不屬於上述三類情況，那就要理性對待置業了。
首先，要明白為甚麼要買樓。
很多人會說，當然是住屋需要啊，沒樓難道要睡天橋底？事實上，租樓也絕對有同樣效果。
下一步，一定有人會說租樓是替別人供樓，是愚蠢的，買樓才是聰明。不好意思，會這樣說的人，應該沒有多少金融知識。
租樓比買樓好
以現時買樓的按揭利息計算約3厘。最大問題是，租金回報率普遍不足3厘。意即，供樓付出的代價，已經大於租樓需要的成本！尚未計算地產佣金、律師費及其他隱藏費用！若果這刻還在說「租樓是在替別人供樓」，若不是不懂數學，就是中了Mental accounting的bias。
除了上述點出的成本外，還有一項極大的隱藏成本——機會成本。
假設首期100萬至200萬元，倘若投放到較低風險投資，例如公司債，5%至6%不是問題，一年下來，回報就是50,000至12萬元。
即租樓除了比買樓更划算外，更節省幾十萬元的買賣成本，再節省多50,000至12萬元的機會成本。
好了，這時，下一個要探討的議題在於，樓價會上升嗎？
筆者做了大量歷史數據分析，發現最影響香港樓價的並非甚麼經濟數字，而是本地M2，即廣義貨幣供應量。每次M2下跌時，樓價便會調整；每次M2上升時，樓價便上漲，非常明顯。
剛好全球縮表「收水」，本地M2已在下跌，按統計結果，樓價要創新高，實在難之又難。
很多人以為買了樓，樓價充其量跌5%便會反彈，畢竟有剛性需求嘛。這個5%純粹是因為投資者回望過去10年數據，但過去10年也是量化寬鬆政策（QE）時期。
望望1997年至2003年，樓價下跌70%，這一個事實被極多人忽略；再加上，按揭底下，槓桿存在，以八成按為例，樓價下跌10%，最終真實虧損已是40%。
