內地隱性債務逾50萬 接近經濟總量一半 內房股及物管股危危乎？挑選2隻穩陣又高息的股票

中央嚴格控制房企的負債水平，變相幫投資者找出優質股：負債低、增長快。

撰文：經一編輯部｜圖片：中新社

舊經濟股借勢重生，內房股和物管股不可忽略。內房股和物管股相繼「放榜」，成為股價上升的動力，行業前景再被看好。

美股及港股的科技股未止跌，資金轉向追捧不受中美關係緊張影響的內房與物管股。

恒生地產建築業指數三月最後一週僅微跌0.42%，跑贏恒指2.26%的跌幅，行業年初至今的回報高達11%，遠勝恒指的3%。

龍頭內房股方面，中國恒大（03333）及龍湖集團（00960）值得留意（見圖表七）。

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染藍後首份業績 龍湖有交代

藍籌新貴龍湖去年業績甚好，盈利按年上升9%至200億元人民幣；總收入則大增22%至1,845.5億元人民幣。

期內，核心溢利升20%至186.9億元，核心稅後利潤率14.7%；整體毛利率29.3%；淨負債率為46.5%。

集團預計今年銷售目標3,100億元，按年增長15%，被指是「最強內房」。

雖然管理層無意分拆物管業務上市，但期望在相關範疇將迎來更多併購，料未來維持穩定派息比率，短期亦無意配股。

值得留意的是，龍湖的淨負債率僅46.5%，沒有觸及內房融資的「三條紅綫」，屬低風險房企，短期內沒有被「整改」的風險。

中央去年底為收緊內房融資設立「三條紅綫」，包括：剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不少於1倍。

首席執行官邵明曉表示，集團並無觸及監管紅線，而且在降低財務槓桿的同時，持續提高自身的能力槓桿。

惟首席財務官趙軼認為，「三條紅綫」對行業的影響較深遠，成為各投資機構和金融機構評估企業的標準，而整個行業的發展動能已從槓桿驅動，轉到由能力和運營驅動。

星展香港半年前發布中國房地產展望，列出部分上市內房的負債情況。中國海外發展（00688）、華潤置地（01109）、龍湖在「綠檔」，反映在債務方面較為保守。

恒大、融創中國及富力地產（02777）等已觸及三條警戒線，被列入最高危的「紅檔」，難以進一步增加有息負債。

國策方面，有另一個利好因素：集中供地。

內地多個城市推行「集中供地」，當局要求城市住宅用地以「兩集中、三批次」供應。

「兩集中」是指重點城市要集中發布出讓公告，並集中組織出讓活動。

「三批次」指單個城市2021年發布住宅用地公告的次數不得超過三次，而且時間相隔和土地數量應均衡分配。

內地22個城市集中供地有利大型房企的發展，他們擁有資金等各方面優勢，可以參與更多土地出讓，合作機會也會增加。

中小房企在搶地、融資、戰略佈局等的整體競爭力，顯然比不上有規模的房企。龍湖也承認，政策有利集團未來的發展。

再者，房地產市場熾熱，帶挈龍湖物業管理業務的發展。

趙軼指出，中央一直支持物管業發展，集團會在物管行業理性併購，但重申目前並無分拆上市的計劃。

三日升40% 綠城派息翻倍

綠城服務公布業績後，三日內股價累漲40%，股價更創下去年8月以來新高。

財報顯示，綠城服務去年收入首次突破百億元人民幣，錄得101.1億元人民幣。

集團盈利能力大幅提升，盈利增57%，多達7.41億元人民幣。

業績超預期，集團決定回饋投資者，建議派發股息0.12元。

集團稱，

由於有強勁的現金流保障，再追派特別股息0.08元，合計派息0.2元，較2019年的0.075元多逾1.5倍；派息率高達74%。

綠城服務股價大升有數個原因：

管理層料未來五年的收入增長至少5倍；派息比率夠高，現金分紅5.5億元；
股價自去年八月起一直跌，現在追落後，期內升幅不驚人。

以市盈率估值而言，綠城服務明顯較低。集團在管面積及合約面積約為碧桂園服務（06098）的65%，收入為碧桂園服務的64%，但市值不到20%。

中信証券強調，不認為碧桂園服務估值高，而是認為市場對綠城服務估值顯著偏低。

此前，綠城服務股價一直不高，年初至今漲幅只有9.1%，遠低於同業的碧桂園服務、永升生活服務（01995）、濱江服務（03316）等。

故此，投資者形容今次大升是「遲來的大漲」。

綠城服務的「五年計劃」令市場放心，強調要以「科技突破行業瓶頸」。

內地媒體統計，指該業績公告中的「主席報告」不足2,000字，一共出現了七次「科技」的字眼。

而參與電話會議的投資者透露，「科技」是管理層與投資者互動最多的話題。

資料顯示，綠城服務自2013年開始將科技應用於業務上，目前已培育出三間國家高新技術企業。

集團2014年希望建立一個科技系統，提升公司的管理和服務，改善客戶服務體驗及提高管理效率和服務效率等。

經過多年來的經營，集團去年開始有房地產數碼化能力、以人工智慧管理物業和生活服務，並將技術輸出，去年獲1.5億元人民幣的外部收入，按年大增了150%。

集團預計，綠城服務的科技業務今年迎來非常好的發展，甚至「倍翻式」增長，增速可以保持在100%；未來還會成立科技集團，專門負責技術研發和輸出技術。