內房中較穩健的中海外

中國海外企業簡介
市盈率：6.6倍*
每股盈利：3.61港元
市值：2,634億港元*
行業：地產發展
集團主席：郝建民
大股東：China Overseas Holdings Limited (55.07%)
*數據截至2016年11月9日收市

過去5年業績
年度：2011／2012／2013／2014／2015
收益（億元）：513／646／825／1390／1480
毛利（億元）：271／247／268／393／423
盈利（億元）：155／187／230／272／333
ROE：24.5／23.6／23.4／22.3／20.5

內地現樓市泡沬

早前有國內樓盤熱賣，出現一幕群情洶湧，逼爆大門的場面，國內人盲搶樓，要樓不要錢的情況，已到達不理性的階段。這情景令我聯想到2000年科網熱，香港人瘋狂認購李嘉誠旗下新股TOM.Com，而出現逼爆玻璃的一幕，其後不久，科網泡沬正式爆破。

早前有報告指，深圳樓價難負擔的程度更已超越香港，成為全球「最難買得起樓」的城市，而大陸一、二線城市，今年的升幅的確驚人。

房貸在內地整個信貸結構中所佔比持續增加，2016年上半年，30%新增貸款業務都為房貸，而2015同期增幅僅為17%。主要城市樓價急升，一年間，上海每平米房價就上升了近4成，而廈門這類較二線城市也上升4成半，種種指標都反映內地樓市泡沬出現。

樓市泡沫對地產企業的影響

現時內地樓市泡沬情況，對房產企業的影響主要有兩個，一是風險，這會在之後再說明，另外是當刻經營上，因為中央會有各種調控樓市措施，部分針對個人，部分針對企業。

中央其中一個調控房地產的方法，就是影響當中的融資成本，地產發展商融資較為困難，這雖然短期會影響各地產商，但對資本實力較弱的小型地產商會有較大的影響，而在長遠計，反而有利一些大型的地產商，如中海外就是其中之一，令其長遠的市佔率反而上升。

由於中海外在國內有一定的規模，若以銷售額計，可說是內地十大地產商之一，而且此企業過往的品牌記錄亦算是不差，故有能力在行業整合時期擴張其市場佔有率。

業務遍及港澳

乘近年國內樓市上升及交投暢旺之勢，中海外的生意不斷造大，營業額保持上升的趨勢，而盈利等亦有相類情況。

香港人或許對中海外的認識只是一般，主要業務地區在國內，但在港澳均有業務，之前的「港人港地」啟德一號，就是中海外以約港幣45億元購入的土地去發展，早前出售的最平單位售價為約$492萬，實用面積為386呎。

中海外主打仍是內地，在土地儲備方面，在內地13個城市，上年度合共購入17幅土地，新增可供發展樓面面積596萬平方米，其中集團實際擁有權益為591萬平方米。

以下為中海外土地儲備資料，可見分散在國內不同的地區。

內房股的兩大風險

內地房地產股面對兩大風險，兩項都具有大殺傷力，第一是泡沫風險，第二是負債風險。

中國房地產泡沫風險不容忽視，房價仍然高企不下，若樓市出現逆轉，對整個行業均有影響，過往過度擴張的房產股將有很大的衝擊。雖不知下跌週期何時出現，以及具體殺傷力如何，但這是終會發生的。

到時樓價下跌，生意減少，內房企業週轉困難，部分實力較差的企業將倒閉。而為應對這個風險，投資者在選股時，就要選較有實力的大型地產商，因為其抵禦能力必較強，而中海外就是其中之一，而行業間的整合甚至對其有利，但這必然是長期的事。

但投資者仍要注意，若然中國樓市逆轉，就算大型企業，生意也會受影響，中短期股價也會下跌，投資者要明白這點。

至於另一風險，就是負債問題，這在很多內房股身上身現，負債比率十分高，只要市況逆轉，資金鏈出現問題，都會令企業處於高風險中。

至於中海外，負債風險不高，是少有較低風險的內房企業，最新公布的2016年上半年數據，流動資產為3,360億元，流動負債為1,110億元，流動資產淨值2,250億元，流動比率為303%，風險並不高。

而長期負債約為1,050億元，對比總資產4,230億元，問題並不大，加上擁有現金1,180億元，都顯示這企業在負債上的風險不高。

估值已反映內房市場風險

綜合而言，中海外的本質上是不差的，具有一定的規模，而且品牌亦不差，業務分散在中國40多個城市，加上資產負債表屬健康水平。而生意盈利能每年保持上升，雖然這趨勢未知能否持續，但仍是不錯的表現。

雖然負債風險不高，但內地房地產市場泡沫風險，絕對不能忽視，就算這企業本質穩健，也會對其產生不少的風險。現時市盈率約7倍，計及風險溢價後，屬於合理水平，可算是反映了內地房產市場的風險。

不過，除非投資者對此企業有很大的信心，以及作長期投資，否則等待會是較佳的策略，因為當內地樓市逆轉，就算是大型穩健企業，生意都會受打轉，以至中短期的股價持繼受壓，因此等待及觀察相信是較佳的策略。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）