投資內地樓 月入萬多元夠上車 呎價比海外物業更低｜1% Anthony｜投資有道

撰文：1%Anthony｜圖片：Unsplash

讀者提問：

你好！一直有留意閣下的文章，半年前聽閣下的意見買入了自住單位，雖然未能像你和你的學員一樣，把握去年底樓價最便宜的時間，但相比現時的樓價，仍買平了一截，價錢也不錯。本人的太太還有點積蓄，但不多。朋友說可以買層海外樓投資，很便宜。但睇閣下的文章，主要都是買內地樓，想問入場費多少呢？跟海外樓比較，哪個更抵買呢？香港人可以敘造按揭嗎？
盧先生

Anthony Sir回答：

相比其他海外物業，內地樓便宜多了。過去幾年筆者與戰友們到過不同國家地區考察，最後都是揀內地。首先價錢方面，很多朋友說海外樓很便宜，呎價介乎3,000至4,000元，最好的地段，呎價才5,000至6,000元。其實這個價錢，相比內地樓已經很貴。呎價30,000至4,000元，很多經濟實力很強的城市，例如南京、杭州都買得到。一些省會城市如長沙、武漢等都不用這個價錢，如果去到呎價5,000至6,000元，更優質的選擇就更多了。至於香港人熟悉的大灣區，佛山、東莞、中山等呎價才2,000多元。惠州、肇慶、江門等才千多元甚至更低，論發展怎麼看都比較強啊。

部分地區可造按揭

香港人可以在內地造按揭嗎？首期要多少？很多城市的銀行甚少與香港人打交道，未必可以造到按揭，然而鄰近香港的城市，尤其是大灣區，部分地區、發展商和樓盤，都可以做到。難得有高手Giano大師護航，筆者會揀一些比較有發展潛力的二、三線城市。例如筆者去年買的幾個單位，呎價約1,300元，以1,000呎的三房單位為例，約140萬元。由於筆者與學員購入的數量較多，可傾到銀行造按揭，只需要三成首期，40萬至50萬元首期就買到。另外，筆者亦會揀一些基數更低的地區。最近Giano大師就發掘了一個超低水地區，呎價約600元，60萬元之內就買到1,000呎了。

月薪12,500元可上車

事實上，公寓的交易成本比住宅高，所以首先會買住宅，用完名額及貸款額之後，再買就會揀公寓。筆者與學員們揀的公寓，多數是位置比較優越，面積比較細，一般約500呎，呎價約1,000元，即是總價50萬元左右。最近Giano大師發掘的筍盤，呎價約700元，面積不到300呎，最平18萬元就買到。租值約800元，回報逾5厘，都是大灣區內高鐵直達的，香港連骨灰龕都買唔到，crazy！內地銀行的利息比香港高，人民幣結算約6厘，以一個約120萬元的單位為例，月供約5,000多元，入息要求一般以供款的2.5倍計算，即12,500元左右的月薪就可以借到按揭。最近有極小量的香港銀行，為內地的房產提供按揭，而且可以選擇供港元，利率也比較低。最重要是內地銀行借按揭，將來物業升了不能做轉按，現在有香港銀行接手，樓價升了就可以轉按套現。