港鐵擁鐵路網絡、沿線地產等獨特優勢 南港島黃竹坑地段尤其吸金 宜把握機會入手收息｜龔成
撰文：經一編輯部｜圖片：港鐵公司網站、年報
港鐵公司簡介
香港鐵路有限公司 MTR CORPORATION LIMITED
股票代號：0066
市盈率：20倍
每股盈利：1.94
市值：2,500億
業務類別：公共運輸
集團主席：歐陽伯權
主要股東：The Financial Secretary Incorporated（75.2%）
5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億）：417／452／554／539／545
投資物業重估（億）：21.0／8.1／63.1／47.4／13.7
盈利（億）：130／103／168／160／119
每股盈利：2.22／1.74／2.83／2.64／1.94
每股股息：3.26／3.27／1.12／1.20／1.23
ROE：7.80／6.42／10.7／9.23／6.50
港鐵獨特優勢
港鐵擁有獨特優勢，鐵路經營權壟斷、沿線物業發展、物業地段優勢、獨有角色、市場化效率提升等因素，都令港鐵成為一隻優質股。企業以鐵路加物業綜合發展模式在香港運作多年，已創造出巨大價值。本港現時多個大型物業項目均由港鐵發展，如德福花園、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。由於港鐵具獨有優勢，故長遠發展必然有利。
2007年，港鐵與九鐵合併，成為香港鐵路系統壟斷者，佔據近半香港專營公共交通工具市場。由於港府未來發展藍圖將更依靠鐵路，故長遠佔有率只會有增無減。
另外，港鐵沿線上蓋物業發展權是另一大優勢。雖然每次都要商談不同條款、模式，但政府亦大致支持港鐵以鐵路加物業模式運作。由於發展鐵路資本龐大，政府會以不同方式「資助」港鐵持續發展，每次形式均有不同。例如由於西港島線沿線地點已發展，政府根本無法給予港鐵發展權，故港鐵不獲該線物業發展權。政府最後轉而給予港鐵127億元，作為另一形式財務資助。
至於南港島線（東段），政府則向港鐵批出黃竹坑用地物業發展權，作為項目財務資助，令港鐵可以鐵路加物業的綜合發展模式經營。香港地少人多，發展物業當然有巨大利潤。在地鐵站上蓋的便利地點發展物業，價值就更為巨大，港鐵可獲得的利潤亦可想而知。
黃竹坑地段價值甚高
未有鐵路前，位於南區的黃竹坑交通方便程度確實一般，但當鐵路通車後，距離金鐘只是2個地鐵站，與中環也只是相隔3個地鐵站。由於愈近商業區，地段價值就愈高，黃竹坑地盤，價值急速上升。
黃竹坑過往是工業區，有不少工廈，但許多已經重建完畢，變身成全新商廈。
另外，判斷住宅區價值時，除可考慮是否就近商業區、交通方便程度外，人口密度亦是考慮因素其一。太密集、休憩用地相對較少的地區，樓價自然不會高。但細看黃竹坑地圖，附近不乏球場、運動場，更有海洋公園。同時區內大廈並非密密麻麻，而是有一定自然景觀，可預計樓價一定不差。同時，黃竹坑亦有多間國際學校，又鄰近「深灣遊艇會」，價值可想而知。從以上資料已能推斷，港鐵從中能獲得不少利益。
運輸加物業
港鐵多年來收入都有不錯增長，預期往後亦能持續平穩上升。雖然客運部分收入增長有限，但隨著不同線路落成，相信收入能平穩向好。
除香港外，港鐵亦有向外發展，當中中國業務發展迅速。港鐵在北京、深圳均有業務，而內地部分所貢獻收入不少。不過要留意，中國業務所貢獻利潤佔比不算多，主要由於開支較大，影響賺錢能力。由於港鐵在中國營運時間不長，故情況估計仍有待改善。
港鐵利潤數字略為波動，原因是物業發展部分利潤較為不穩。由於物業銷售情況容易波動，故不能單以1至2年成績作推論。因此，就算當港鐵某年度所賺金額突然增加或減少，並因此出現較低或較高市盈率，也不能就此為其價值下定論，而是要分析公司的盈利組成及以長期角度分析。
以長期趨勢來看，香港未來將更依賴鐵路發展及相關物業，故無論是運輸還是物業部分，港鐵將來表現都值得看好。而港鐵盈利雖不太穩定，但只是因為盈利中包含投資物業重估數字，故無可避免受牽引而波動。當然，若香港固定資產價值回落，則會影響港鐵物業部分經營，但由於此部分未產生實質現金流，故毋需過分著眼。
股息方面，港鐵一直平穩增長。2015及2016年曾因超支而用財技派特別股息，令該年股息大增，往後相信難再出現。順帶一提，在「港鐵超支政府包底」事件中，可見港鐵盈利保障程度高。雖然對小市民未必是好事，但作為投資者而言，就是理想的優質股。而港鐵所發展的住宅項目，大多以出售為主。其在香港的投資物業組合中，則以商場及寫字樓為主，故可產生理想租金收入。
ROE方面，港鐵數字大致維持於10%，屬一般水平。由於港鐵本身資產量龐大，例如鐵路系統，而當中所能創造回報率不高，客運業務賺錢能力有限，難免拖累ROE。此部分再投資回報率必然不高。不過，鐵路系統仍是港鐵營運重要一環，是創造高利潤地產項目的先決條件。由於港鐵會一直以鐵路加物業綜合發展模式運作，故將來ROE亦會維持相約水平。
投資策略
綜合而言，由於港鐵有獨有優勢，且長遠有發展空間，雖增長不會太快，但平穩發展不是問題，是絕對的優質企業。
更重要的是，香港長遠發展必然側重新市鎮，鐵路系統必不可少。社會未來對鐵路依賴將會更重，政府亦以表明鐵路是發展重點，故港鐵的兩大業務，鐵路及相關物業，成績都會保持增長，長遠定必向好。
雖然港鐵多方面都表現理想，但由於再投資回報率一般，故發展只能平穩。城市發展、鐵路與物業等都是長期項目，故中短期港鐵增長動力一般，投資策略亦須是長期或超長期。港鐵增長力的確比過往略為減弱，亦已不是高增長類別，但作為收息及平穩增長型股票，絕對有上好價值。由於與地產有關，故在香港地產市道較為不景時，股價一般會回落，讀者可留意買入時機。至於其他時期，由於此股優質，故適宜分段吸納，不斷儲貨，長線持有。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
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