疫後購買力釋放 受亮眼業績帶動 龍湖集團強勢未止
撰文：經一編輯部｜圖片：iStock圖片、中新社
龍湖主要於內地從事房地產開發、投資、銷售、物業管理，近年跑出成為內房第二代龍頭之一。
內地疫情緩和後，凍結的購買力陸續解封。根據龍湖2020年3月未經審核營運數據，首三個月合同銷售金額達381.6億元人民幣；合同銷售面積224.8萬平方米。3月單月實現合同銷售金額210.5億元、合同銷售面積120.8萬平方米，分別較2月上升200.7%及178.3%，反映銷售業務開始復甦。
業績增長理想
3月集團公布截至2019年12月底止全年業績，錄得純利183.37億元人民幣，按年上升12.9%；營業額1,510.26億元人民幣，按年增30.4%；毛利508億元人民幣，按年升28.5%；毛利率33.6%；每股盈利3.13元人民幣；末期息每股派0.84元人民幣。
按業務分類，物業發展貢獻1,407.93億元人民幣收入，按年升29.5%。合同銷售達2,425億元人民幣，按年增20.9%；銷售總建築面積1,424萬平方米，按年增15.2%；交付物業總建築面積為1,068萬平方米。物業投資收入較2018年同期增41.5%至57.89億元人民幣，當中79%來自商場、20.3%為單位租賃、0.7%屬其他。物業管理及相關服務收入則約51.59億元人民幣。
期內，「冠寓」（長租服務式單位）已開業7.5萬間，整體出租率77.4%；已開業商場39個，建築面積377萬平方米（含車位之總建築面積達493萬平方米），整體出租率為98.5%。去年竣工的物業總建築面積約1,500萬平方米。預計2020年竣工的物業總面積約到2,000萬平方米，加上「冠寓」去年起已陸續於一、二線城市營運，未來可為租金收入帶來穩固增長。
土地儲備方面，龍湖去年新增收購土地總建築面積為1,731萬平方米；權益面積為1,273萬平方米。2019年底，集團土地儲備合共6,814萬平方米；權益面積為4,742萬平方米，覆蓋56個城市。報告期後，龍湖再增購總建築面積232萬平方米土地。
野村發表報告，龍湖除計劃於本年新開九個商場外，亦將增加25,000間長租單位，預計租金收入增長34%至140億元人民幣。此外，在4,100億元人民幣可售資源支持下，2020年合同銷售額可期，可望達到集團2020至2022年每股盈利年複合增長20%的指標。
該行又指，龍湖2019年動用合約銷售的44%（約1,070億元人民幣）增購土地，令可售資源增至2,450億元，年初至今已併購24個項目。集團資產負債表依然強勁，淨負債比率51%，其中短債佔9%。對龍湖前景正面，重申「買入」評級；目標價44.85元。
列大行首選名單
龍湖業績穩步上揚，獲多間大行列入內房的首選股名單。高盛亦發表報告指，龍湖2019年純利（撇除匯率及重估等影響）為157億元人民幣，按年升20%，分別較該行及市場預期低5%及3%；收入和毛利率則優於預期。該行認為，龍湖具可持續增長前景，估值溢價亦合理 ，給予「買入」評級；目標價40.7元。 大和預期，內地信貸環境會再趨放鬆，其中首套房屋按揭利率由去年10月的5.52%，降至3月的5.45%；部分城市最近亦下調第二套住宅首期。
為振興內地經濟，中央陸續推出救市政策。本月初人民銀行宣布，分別於4月、5月中旬對中小銀行實施定向降準共1個百分點，釋放長期資金約4,000億元人民幣；另由上週二（4月7日）起將超額存款準備金利率從0.72%下調至0.35%，為2008年11月以來首次調整。有專家指 ，定向降準對房企融資的可得性和減省成本有一定溢出效應，有助緩解疫情對房企現金流造成的壓力。除降準外，中央亦推出支持房產政策，在國策加持下，內房疫後前景看高一線。
龍湖首席執行官邵明曉在業績會透露，除武漢、北京、天津，集團所有售樓處已全部復工；216個工地中有96%已復工，相信對全年整體銷售供貨影響不大。加上市場復甦快速，料4月整個市場銷情可回復正常。商場業務方面，2月份整體客流跌8成，但旗下商場已於3月全部重開，料生意可回復約五成。此外，集團因應疫情向旗下租戶減租一半，但邵明曉有信心全年商業租金收入仍可力保60億元人民幣以上。
他續指，龍湖2020年合同銷售目標為2,600億元人民幣，較去年2,425億元人民幣銷售額多7%。雖然供貨、交付、銷售受疫情衝擊，但整體情況仍然可以控制，有信心上半年可達到1,040億元人民幣的銷售目標。
估值方面，按週五（17日）收市價38.05元計， 龍湖市值2,279.2億元，市盈率11.12倍，息率3.47厘，近5年集團派息更有理想增長。
上週二龍湖股價創下40.8元歷史新高。惟本週傳出第二大股東—集團主席吳亞軍前夫蔡奎批股沽出超過7,840萬股，拖累龍湖股價一度跌近8%見下跌裂口。不過有指這是蔡奎的期權策略，隨後吳亞軍名下的家族信託公司亦參與認購配售行動其中420萬股。雖然批股令龍湖股價短期受壓，惟鑑於集團業績持續增長，基本面穩健並可望受惠國策，股價有力再上，投資者不妨趁近日調整低吸。
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