想趁跌市再置業？借九成按揭 第一審不容有失｜諗sir
撰文：諗sir︳圖片：新傳媒資料室
銀行估價成功就無問題？
諗sir：
本人30歳，月入28,000元，工作相對穩定；丈夫33歲，月入40,000元，任職中資金融機構。夫婦刻苦租劏房儲錢，不搞婚禮減低開銷，終於早幾年上到車，現在打算趁跌市再置業。本人單名持有大角咀單幢樓約300平方呎單位，市價約500萬元，月供11,000；現有60萬元儲蓄，每月能儲30,000元。請問按我們的情況，應2020年內置業，還是等一下？如暫不買樓，債基收息是否好選擇？
地產經紀聲稱如果銀行估到價，凶宅同層都可按九成，唯上網自動估價估不到，去到按揭證券公司（HKMC）會否有問題？地產經紀又話一些小僭建如陽台封頂、門口位改動對借貸不構成影響，是否屬實？
讀者一對小fans上
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邊睇樓邊儲首期
先講「如果銀行估到價，凶宅同層都可按九成」，筆者不是質疑地產經紀的專業性，但經紀不熟悉銀行批按揭的程序實為正常。第一要明，估價者是估價行而不是銀行，銀行付費叫估價行為某單位估價，而該行可決定是否派人到單位視察，又或斷定該單位是否兇宅；所以另一謬誤，是認為銀行判定凶宅之說。凶宅同層不建議買，因為就算銀行肯借，想再找下家都難，平市場10至20%無謂搞。
在2019年10月新政策後，多了人想利用HKMC，八、九成上會買800萬元以內市值之樓。在此先告知讀者，如在A銀行利用HKMC「衰咗」唔批，全部銀行都有同份記錄，換言之無「一間衰咗去另一間」這回事。所以有心八、九成上會者，在買樓前要知一些關鍵事項如僭建及借貸力計法，免得「第一審衰咗」。
筆者近月收到求助個案，有人入表後被HKMC後大幅提問，要盡力避免此情況。有關申請是關於一間村屋，第一點是有關DTI（debt to income ratio），申請人連自己收入都未計好，或有些隱債在借錢前未搞清，HKMC睇到佢總債務比收入超出50%，要申請人解決。所以筆者成日教計借貸力是有原因的。
第二點是借款人想自己整第二收入，但竟然不知支票出糧數要先扣強積金（MPF）；第三點，HKMC懷疑賣家同借款人有否關係？是否內部轉讓？賣樓為名，「按爆」八成為實？最後，村屋應有天台屋，HKMC講明要有ON SITE INSPECTION（真人驗樓）的報告，睇完沒有僭建才會批。留意間樓仍未轉名給借款人，試問如何說服業主將天台屋拆掉？
所以經紀永遠點講都得，因為簽約之後如果上唔到會唔關佢事。讀者夫婦借貸力共880萬元〔（40,000+28,000）÷10,000×50%×2.59*〕，現已用掉約300萬元（約34%）。借貸力不好用盡，估計只可再借300萬元，加上自己付約100萬元首期，再買樓應以400至500萬元樓作目標。另外，時機在中原城市指數回至160點，即比高位回15%至20%之時。相信2020樓市會再小調，未來半年可積極睇樓。現金先放債基收息10至12厘，60萬元每月可產出6,000元新增收入，慢慢儲起來夠付部分首期。
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