48歲打算兩年後退休 望買物業出租 銅鑼灣區是否適合？退休前應考慮以下四件大事｜財智姊妹淘
撰文：財智姊妹淘 ｜ 圖片：Unsplash
讀者財政狀況：
每月收入：75,000元
- 月薪 （註1）：45,000元
- 利息收入：30,000元
每月支出：27,800元
- 強積金：1,500元
- 個人支出：10,000元
- 年金：5,000元
- 保險：1,300元
- 家用：10,000元
每月盈餘：47,200元
資產：8,220,000元
- 現金：700,000元
- 定期：6,700,000元
- 股票：820,000元
負債：
- 淨資產（註2）：0元
強積金、年金及保險：2,520,000元
- 強積金戶口價值：800,000元
- 年金價值：120,000元
- 人壽保險：1,140,000元
- 危疾保險：460,000元
註1 : 另有雙糧、花紅約3-5個月
註2 : 自置物業尚有300萬樓按，由丈夫自有資金供款；樓宇由兩夫婦共同擁有，約市值18,000,000元
專家分析：
Elaine你好！多謝你的來信和一直的支持！本人根據你的家庭狀況作出以下重點財務分析，希望助更了解自己的家庭需要和狀況後，來考慮和選擇最適合自己的提早退休方案，讓你和家人長年無憂安享退休生活。
依據你提供的個人財務及資產狀況分析，基本上無論在居住及資產量是能配合你現時的生活水平開支！你可以因應個人投資風險程度和承擔能力來考慮，如何選擇適合自己的長期收益方案來達致安享晚年。
以下是退休前必須慎重考慮和分析：
1. 終身醫療保障
基本上你已擁有人壽和危疾的保障，但在信中沒有提及到你和丈夫有沒有一個完善的終身醫療保障？可能現時你們各自在工作上享用僱員福利中的醫療保障，但請留意當你退休離職後，現時的醫療計劃保障能否變成個人醫療保障繼續受保？而現時的醫療計劃是否也能滿足你們的個人需要？你必須要慎重考慮和了解！
在市場上不論是半私家或全私家房的全面全數醫療保障計劃已經相當普及和優化，例如一個48歲同齡男或女性，不吸煙，身體健康的投保人為例，每年全數賠償額為1,000萬元的亞洲地區計劃（包括新西蘭及澳洲）每年的保費約為8,500元便可以擁有以上高端醫療保障。當然任何醫療保障會因應受保人的年歲增長和每年醫療成本增加而有所提升保費，這一點是所有投保人必須留意的。
2. 退休後自製長俸收入面對生活開支
你可運用定期戶口資產和股票投資來選擇一次性購入物業收租，或將資產作長期債券基金和高保證年金入息計劃來抵銷日常基本生活開支。
3. 物業投資的憂慮
若選擇購入物業作投資收租的話，除了物業價格外必須考慮物業地區、交通配套、樓齡和長期維修保養、差餉和管理費開支等。以銅鑼灣區為例，現時平均呎價為最低18,000元至28,000元不等，視乎單位、位置、樓齡而有所區別。若要用700萬元目標，同單位選擇太多，維修保養也必須要考慮，平均投資回報只有約每年3.5至4%左右，並不是最好的上策！
4. 保證年金收入、股息及基金派息的投資選擇
你可考慮善用你現時的定期及投資戶口作長期收息之用，方案如下：
將現有的股票投資盡量安排投資在長期穩定派息的公用股，相對股價較穩定而收息作抵銷股價的波幅。至於670萬元的定期儲蓄，可選擇用300萬元投保即享年金計劃，現在市場上可找到每年保證現金派發約為4%的年金計劃，相當於每年派約12萬元保證入息。而餘下的370萬元可考慮購入高收益派息債券基金，過往的五年平均每年派息為6-7.5%。以每年平均7%的派息率預算，每年利息收入約為26萬元，將年金及基金派息收入相加，每年可達約38萬元的現金收入。足夠配合Elaine現時的生活水平開支及日後醫療保費的需要。
至於基金入息選擇，投資者可按個人需要選擇每月派息的債券基金作提取作日常生活開支之用。始終派息基金投資自由較高沒有年期的規限，但在任何投資前投資者必須考慮個人能承擔風險的能力和需要，任何投資價格都可升可跌，我建議在投資前必須找專業的理財顧問及持牌人士作進一步詳細的分析和了解我配合個人需要後再作任何決定。
美聯金融集團高級副總裁余淑穎Suki Yu
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