Agree Realty月月派息 攻守兼備之選

公司前身為Agree Development Company，於1971年由Richard Agree創立。公司早期業務集中在中西部及東南部，23年之間發展了超過40個社區購物中心項目。

專注淨租賃零售物業

1994年在紐約證券交易所掛牌後三線發展，包括收購、自行開發，以及為租戶提供先售後租回解決方案。

成立以來，共斥資逾60億美元在全國搜購優質零售物業資產，尤其專注於淨租賃（net lease）物業，即租戶需要承擔物業的保險、維修及稅務等開支。
對業主而言，淨租賃租金收入穩定性遠較全包式租賃（gross lease）物業為高。

截至今年6月底止，公司持有1,607個物業項目，遍及48個州份，涉及可租賃樓面面積約3,380萬平方呎。租出率達99.6%，而加權平均剩餘租賃年期為九年。

租戶粒粒皆星，年化基本租金有87%來自全國性零售連鎖集團；最大租戶為沃爾瑪（Walmart，美股代號：WMT）的年化基本租金貢獻達3,028萬美元，佔比重7.2%。

其他大租戶分別為Tractor Supply、Dollar General、Best Buy及TJX Companies；年化基本租金貢獻介乎1,304萬至1,795萬美元。

剛於8月初派發季度成績表，截至6月底止第二季租金收入1.04億美元，按年增長27%；經營溢利5,234萬美元，增加4.4%；期內純利3,411萬美元，上升52.7%；每股盈利45美仙，升幅31.7%。

核心營運現金流（Core FFO）增加27.1%，至7,449萬美元；每股核心營運現金流98美仙，增幅9.7%。

經調整營運現金流（AFFO）7,373萬美元，增長27.9%；經調整每股營運現金流97美仙，增幅10.4%，勝市場預期。

配股籌彈藥加碼增購物業

綜合上半年，核心營運現金流1.44億美元，增加28.9%；每股核心營運現金流1.95美元，增幅12.5%。經調整營運現金流上升29.8%，至1.42億美元；經調整每股營運現金流1.94美元，增幅13.3%。

第二季投入約4.3億美元，購入121個淨租賃零售物業；綜合上半年共購入228個物業，涉資8.6億美元，創出新高。

管理層滿意上半年業務表現，尤其投資步伐方面；故此，將全年收購金額目標由14億至16億美元，調高至15億至17億美元。

面對資本市場前景不明朗，公司未雨綢繆，於5月中宣布透過預售形式配售500萬股集資，最終因應承銷商悉數行使配售權，發售股數加碼至575萬股。

按每股發售價68.65美元計，將籌得淨額3.88億美元，暫預留作一般營運用途，如收購物業、物業發展或償還債務。

投資力度加大，回饋亦加碼。公司於第二季每月派發股息23.4美仙，年化計相當於2.808美元，按年增加7.8%。

按經調整每股營運現金流為基礎，派息比率約72%。以股價77美元計，股息率逾3厘半。

回顧過去五年，股東回報率達90.3%；而過去10年，複合年化股息增長率達5.5%。

自1994年上市至今，股東回報的複合年均增長率12.7%；同期標準普爾500指數和MSCI美國房基金指數的複合年均增長率，分別8%及5.5%。

富瑞認為，即使經濟步近衰退，並不代表房託基金便絕對跑輸大市，就以Agree Realty而言，過往面對滯脹環境仍能維持強勁回報。

該行強調，揀選房託基金時，應考慮租金有否上調潛力，與及能否抵銷租出率壓力，部分租戶抗禦力明日顯較強，如從事數據中心、工業生產或安老宿舍。

回報長期跑贏大市

該行最近已就一系列美國房地產信託基金進行重估，並上調了部分評級及目標價；Agree Realty是其中一間，目標價由80美元，調高至82美元，維持「買入」評級（見圖表）。

美銀則指出，目前經濟下行風險增加、信貸趨向緊縮的環境下，以淨租賃模式營運的房託基金不單可跑贏同業，且更具防守性。

與此同時，Agree Realty早前先發制人配股集資，有利減低未來財務風險；將其目標價由76美元調高至78美元，評級由「中性」升至「買入」。

至於瑞信同樣給予目標價78美元，認為Agree Realty擁有優質物業組合，盈利增長前景穩健，評級為「跑贏大市」。

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