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幾千蚊入場費 好過買樓 REIT精明投資入門|房地產投資信託基金

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投資】房地產投資信託基金(REIT),主要透過投資於可帶來收入的房地產項目,包括購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅,而在香港獲認可買賣的REIT,均於港交所(00388)上市,具清晰及透明度高的投資政策。

撰文:李振豪 | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

現時在港上市的REIT,包括越秀房產信託基金(00405)、陽光房地產基金(00435)、睿富房地產基金(00625)、置富產業信託(00778)、泓富產業信託(00808)、領匯房產基金(00823)、開元產業基金(01275)、春泉產業信託(01426)、富豪產業信託(01881)、冠君產業信託(02778)和匯賢產業信託(87001)。

REIT與地產股的主要分別,首先在於REIT的投資政策及業務清楚訂明,主要投資於可以帶來收入的房地產項目。

但地產股卻不同,可以同時從事房地產投資及開發活動以外的業務。

藉物業組合分散風險

第二個分別在於其股息分派比率,REIT每年須將不少於90%的除稅後淨收入以股息形式定期派發給投資者;

但地產股則其股息政策可隨時改變,沒有一個既定的百分比,可以是零,即全不分派。

第三是借貸比率,REIT只可佔資產總值的45%,但地產股則可作更大幅的借貸。

至於成立方式,REIT以「信託」方式成立,必須委任獨立的委託人來監察基金運作,以及代基金單位持有人保管資產,這可確保有適當的制衡。

但地產股是以「公司」的形式組成,公司的發展方向及政策由大股東控制的董事局去決定,一般小股東是無權過問。

REIT的優點有如直接投資物業,擁有較高的流通性,投資者毋須投入大筆資金,也能投資於大型優質的房地產項目;

而且投資組合擁有不同租務年期和不同租戶類别的物業,因此有助分散風險。

當然,亦有一些影響REIT回報的因素,例如租金和物業價格有機會跟隨市況升跌,而且物業的勞損和天災造成的破壞也難以預測。

不宜只著眼收益率

還有就是物業管理公司的專業質素和經驗也有不同,管理好能令物業價值升;但相反的話,物業價值就下跌。

總體而言,REIT的主要風險取決於物業的市場價值,基金所持的物業價值下跌,便可能會拖低REIT的單位價格。

再者,如果基金在營運上出現虧蝕,便可能不派發股息;

所以投資者不要單憑基金的預期收益率作為投資決定,而應同時考慮基金的投資組合。

例如分散投資的程度是否合適?其所持有物業的質素如何?租貸期的長短如何?

一般來說,基金所投資的房地產項目愈少、項目規模愈小,投資風險便愈大。

再者,租賃期愈短,轉換租戶的次數便可能愈頻密,租金收入因而會較為不穩定,這樣會影響投資REIT的預期回報。

其實投資REIT也好,買地產股也好,最重要是知道其特性,淸楚自己的投資期及風險承受能力,這樣才可以善用REIT及地產股來賺取回報。

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同股不同權帶挈盈利升 港交所有力追落後

今年全球金融市場波動,影響港股表現,恒生指數由年初高位33,484點顯著回落至最低的24,540點。不過,受惠於新股上市集資數目創新高,港交所(00388)上週公布今年首三季純利刷新紀錄,大行亦紛紛提高全年盈利預測,後市表現可看高一線。
撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

港交所上週三(11月7日)公布,截至今年9月30日止首三季純利74.84億元,按年升35%;收入及其他收益122.96億元,按年升27%。期內除息、稅、折舊及攤銷前盈利(EBITDA)93.53億元,按年升32%;EBITDA 利潤率76%,按年增3%;每股盈利6.03元。

單計第三季,純利為24.43億元,按年升20.2%;收入及其他收益41.02億元,按年增長18.8%;EBITDA為30.77億元,較去年同期升20%;每股盈利1.96元。

通告指出,盈利報捷主要受益於現貨和衍生產品市場成交量增加,造就交易及結算費上升;以及上市公司和新上市衍生權證、牛熊證數目增加,令上市費創新高。

新股集資額大增1.8倍

首三季現貨市場成交貢獻30.33億元收入,當中交易費較2017年首三季升42%至16.89億元,高於股本證券產品平均每日成交金額的37%升幅。

聯交所上市費收入6.83億元,增幅13.26%;交易系統使用費則按年升25%。股本證券及金融衍生產品方面,多個主要市場指標均創新高。

聯交所股本證券產品平均每日成交金額912億元,較去年增加37%。標題平均每日成交金額1,147億元;股票期權合約平均每日成交533,972張。

聯交所衍生權證、牛熊證及權證平均每日成交374,920宗;平均每日成交金額235億元,按年上升52%。

聯交所上市費增加83%,反映期內新上市的衍生權證及牛熊證數目亦創下有史以來高紀錄;期交所衍生產品合約平均每日成交663,673張。今年首三季首次公開招股集資額2,431億元,按年增177.5%。

主板新上市公司共99間(其中包括8間由創業板轉主板公司),較去年同期59間增67.79%。創業板新上市公司數目67間。

此外,港交所亦公布今年1月至10月證券市場的平均每日成交金額為1,127億元,較去年同期上升35%。

衍生權證平均每日成交金額為161億元,較去年同期上升42%;牛熊證平均每日成交金額為74億元,較去年同期上升68%。

公開招股方面,1月至10月共有185家新公司上市,較去年同期的131家升41%;集資額2,557億元,較去年同期的892億元上升187%。

事實上,允許「同股不同權」企業在港上市,對港交所的盈利助益明顯。

截至10月底止,今年頭三大招股上市公司,分別是集資588億元的中國鐵塔(00788)、集資426億元的小米集團-W(01810)、以及集資331億元的美團點評-W(03690),後兩者均為「同股不同權」企業。

港交所行政總裁李小加稱,首三季亮眼業績,反映港交所繼續扮演全球首次公開招股中心。

他表示,即使面對全球宏觀經濟及政治環境變數,相信港交所今年可保持全球集資第一的地位,對全年業績表現亦充滿信心。

李小加更透露,有超過250間企業有意明年來港上市,當中包括很多科技和生物科技企業。

大行上調盈利預測

德銀報告表示,港交所首三季盈利較該行預期高5%、已達全年預測約81%。

雖然港股日均成交量按季下跌14%,並引致交易、結算及存倉費等收入下降。

但正面因素包括上市費用收入按季增加15%;投資收入按季增加29%;來自商品業務的EBITA利潤率高等。

德銀預期今年及明年港股日均成交量分別為1,110億及1,200億元,並將港交所盈測提高3%至5%,維持「持有」評級,目標價上調至245元。

里昂雖降低港股日均成交量預測3%至5%;但指港交所第三季稅後溢利較預期高2%,故上調其2018至2019年每股盈利和派息預測1%至3%,重申「買入」評級,目標價288元。

摩根士丹利報告指,港交所第三季收入按季增加1%,未有受大市成交量減少拖累;第三季每股盈利1.96元,較預測的1.78元高;而收入、季度每股盈利(EPS)也較預期高分別8%和10%。

該行認為港交所盈利穩定,相信於弱市中會有好表現,而當成交量回升,其盈利和估值將更好,故給予「增持」評級,目標價290元。

滙豐環球研究則認為,隨着中港互聯互通增加、新經濟公司上市以及在高投資收益下,將支持港交所表現,維持「買入」評級,目標價280元。

在季績公布後,港交所股價以橫行為主,於220至230元水平徘徊,隨著港股氣氛有所好轉,料利好因素可重獲市場注視,股價有望追落後。建議可於225元水平買入,目標260元;止蝕205元。