三項投資每月穩袋逾4萬現金!中產提早10年退休的5大建議 |諗sir

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樓市

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讀者魏先生:

本人34歳,月入10萬元,本人名下有個物業(單幢樓)在港島區,市價700萬元,每月收租17,800元,尚欠按揭390萬元。本身租樓住,但近期以綠表買了一間居屋710萬元,借按揭640萬元。手上有現金360萬元,在新加坡離岸戶口買入債券基金及股票掛鈎票據(ELN),總成本25.5萬美元,每月收息1,500美元。

本人打算用100萬港元買債基不造槓桿,另外,最近想入市600萬元樓收租,按八成,但租金近期下跌很多,回報僅2厘多,倘若回報低,是否應該買債基年收5厘息更化算呢?謝謝!

撰文:諗sir|圖片:unsplash

買領展等派息

「股神」畢菲特講過「30年按揭是世上最好最資工具」,就是看好按揭月供一萬幾千元,住宅可隨通賬升值的原理。讀者提及的租務回報低是問題,不過並非最大問題,不妨忍住照買。

另外,買入房地產投資信託基金(REIT),筆者認為領展房產基金(00823)可考慮,此REIT在2020年亦暫時能頂住,未減派息。筆者想幫讀者在十年內,毋須靠自身工作去賺取收入,更加並非每年僅賺1%至2%的回報。

筆者有以下五點看法:

(一)有關讀者買下的ELN。話說筆者舊學生買下的資產掛鈎票據(Equity-linked note),在今年3月買掛鈎滙豐控股(00005)派4厘年息。然而,此票據將在10月要以50多元接貨,筆者只好說,投資者簽落的合約是無得攪,之前聽取偏頗的理財資訊而入巿,付出的代價便很大。

(二)有關居屋方面,他日一旦樓價上升,而閣下想加按未補價居屋去套現?近乎無可能。這樣會截斷了不斷趁樓市因資產膨漲升,而從按樓下套現後、再買下一間樓的這條路。這條路不一定必賺,但值博率及發生的概率均很高。加上近年居屋補價因子較高,讀者的居屋補40%後也近300萬元,這個數目當然沒有人肯補地價。

(三)若買債基不造槓桿收息,那為何不買澳洲銀行直債?後者屬保本回報,提供年息5厘,分別在於半年派一次息,而非像債基每月派息。

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圖片:unsplash

一個物業出租五房

(四)讀者年輕而有心有力,可將一間三房單位,連客廳也一開二間隔,變成五間房租出,在較差巿況下,每月每房以5,200元可出租。總計五間房收逾25,000元,比起同區原本租值高好多。

(五)日後ELN返錢,其560萬元,可用當中280萬元敘造債基收12厘年息,月收28,000元。另敍造八成上會,買入一間700萬元樓,首期140萬元,月供20,000元,每月收租28,000元,正現金流8,000元;隔一段時間再買一間,有另一個8,000元。

以上三項投資,令每月產生現金流44,000元(28,000+8,000+8,000),接近閣下一半人工。故努力向有前景的道路前進,40歲出頭可以選擇毋須再打工。

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