中高價樓 未有放寬按揭空間條件

聽前輩華哥分享97高峰時，蝕錢、貼錢賣樓的經歷。「當年點解會跌得咁勁呢？點解有幾個單位，我寧願蝕錢，甚至貼錢俾銀行都要賣樓呢？最主要係因為供唔掂！記得其中一個慘蝕的單位，當時收租收到10,000元，但係供樓就要供20,000幾，個個月係咁貼錢。」

想當年，華哥滿臉感慨：「一個單位貼萬幾，當時我手上有6、7個單位，個個月要貼成10萬元，當時經濟唔係好，公司生意又差，有錢都留番嚟防身，邊有錢個個月貼成10萬呢？於是就將其中幾個單位賣出，就算蝕都要賣，貼錢都要賣。個個炒家都係咁，但求脫手，你話樓價有乜辦法唔骨牌式下跌呢？」

中高價物業買家多投資客

普遍來說，樓價愈高的物業，租金回報愈低。今時今日政府收緊按揭，或多或少避免華哥的情況再次發生。

現時的按揭指引下，只有400萬元以下的物業可以借盡九成，再跳高一個門檻，只有600萬元以下的物業可以借八成，700萬至1,000萬元的物業只可以借5至6成，1,000萬以上的物業只可以借五成，樓價愈高，可以借的錢愈少。

照計買得起1,000萬元物業的買家，實力比買300萬元物業的買家強得多，為甚麼有實力的反而借得少？

相信其中一個原因，是有能力買中高價物業的買家，不少是投資者，賺錢的時候當然愈買愈多，蝕錢的時候不惜蝕讓，尤其是如果租金唔夠供樓，個個月要貼錢的時候，就要被迫賣樓。將中高價樓的物業按揭成數減低，可以有效減少物業租唔夠供的情況。

例如一個1,000萬元的物業，如果要借八成按揭，以供款年期30年，利率2.15% 計算，月供約30,173元，然而市場上1,000萬元的物業，很多時候只可以租22,000至25,000元，根本就不夠供樓，如果再加兩、三次息，又會出現當年的情況，如果遇上跌市，投資者又會掟貨了。

夠錢供樓毋需蝕讓

如何解決問題呢？只要將按揭成數提高至五成，每月供款就急跌至18,858元，即使加多兩、三次息仍然夠供樓有餘。只要租金收入夠供樓，業主的心就會定下來，賣不到最多長收租，就不會再出現當年的踐踏式下跌，樓價亦不會骨牌式下滑。

為甚麼細價樓，反而可以借高成數？其中一個原因是，借高成數按揭的時候，必須是自住的。自住的朋友，很多時候心裏會比較踏實，升升跌跌未必會影響到他們。即使用作收租，市區300萬元細價樓，可以租10,000元以上，即使以八成按揭計算都夠供，更何況出租物業只可以借五成？

還是那一句，只要個個月有錢袋，何必要蝕讓？亦不會骨牌式下跌。所以筆者預期，短期內樓價愈高，按揭成數愈低的情況將持續，沒有條件放寬，一來不想給予市民一個錯誤訊息，以為政府撐樓價。二來亦不想租金收入低過按揭供款，出現當年骨牌式下跌。