二手住宅註冊量創3年新高 中高價樓大旺 投資者伺機撈凶宅 專家：樓價今季再升4.5%
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、Unsplash
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，年初至上週二（5月18日），二手住宅註冊量錄24,982宗（見圖表），已超越去年下半年24,804宗水平。
若以上下半年計算，年初至今已創自2018年上半年後的三年新高。
600萬至1,000萬元佔比最大
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，若以金額劃分，逾600萬至1,000萬元佔比最大，年初至今錄10,831宗，佔同期整體二手住宅註冊量約43.4%。
倘若與去年下半年10,507宗相比，亦高出約3.1%，成為年初至今二手突破去年下半年的動力之一。
至於逾1,000萬至2,000萬元二手個案，較去年下半年升幅最顯著。年初至今錄3,170宗，比起去年下半年高出約9.4%；而逾2,000萬元年初至今錄862宗，則高出約3.4%。
600萬元或以下二手住宅註冊量，尚未超越去年下半年，暫錄10,119宗，較去年下半年少約4.2%；縱使如此，劉嘉輝相信今年上半年600萬元或以下宗數，超越去年下半年只是時間問題。
香港置業研究部董事王品弟亦指出，據土地註冊處資料顯示，5月初至上週一（17日），錄3,262宗二手住宅註冊，較4月同期的3,129宗增加約4.3%。
當中逾1,000萬元二手住宅錄592宗註冊，較4月同期的503宗增加約17.7%，升幅跑贏大市。
至於5月初至上週二逾500萬至1,000萬元二手住宅註冊量屋苑排名方面，天水圍嘉湖山莊暫以30宗居榜首；較4月同期的27宗增加約11.1%。
沙田第一城暫以27宗註冊排第二位，較4月同期的22宗增加約22.7%；將軍澳新都城則暫以21宗排第三位，較4月同期的24宗則減少12.5%。
嘉湖山莊升值近3倍
當中嘉湖山莊樂湖居出現創新高交易。單位為樂湖居13座高層B室，實用面積633平方呎，套三房間隔，以705萬元沽出，呎價約11,137元，成交價創1期樂湖居單位新高。
據了據，新買家為區內換樓客，即場入市；原業主則於2016年4月以425萬元買入，持貨五年，沽出賬面獲利280萬元或約66%。
同屋苑美湖居則錄得升值近3倍交易個案。中原地產副區域營業董事伍耀祖表示，嘉湖山莊美湖居5座低層B室，實用面積623平方呎，三房套房間隔，向西南及內街，新近以648萬元交吉易手，折合實用呎價10,401元。
原業主於1998年12月，以166.9萬元一手買入單位，現轉手賬面獲利481.1萬元，單位期內升值2.9倍。
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，麗湖居6座中層B室，實用面積630平方呎，三房兩廳連套廁。
新買家考慮到樓價符合預算，遂決定一筆過以688萬元購入上址，以作自住之用，以實用面積計算，呎價為10,921元。
原業主2014年以約408萬元購入，單位轉手獲利約280萬元，單位升值69%。
投資者趁低吸凶宅
至於另一新界指標屋苑沙田第一城錄得一宗「三屍凶宅」成交，樓價低見362萬元，雖較市價有近四成折讓，但賣方賬面仍大賺1.8倍離場。
據代理消息指，沙田第一城2座低層戶，為事故單位，實用面積327平方呎，兩房間隔，剛以362萬元連租約易手，成交呎價11,070元。
據知，新買家是一名投資者，擬趁低吸納，單位現時每月收租約8,600元，平均呎租26元，按成交價計，租金回報率2.8厘。
而單位的原業主於2005年以128萬元入市，持貨至今賬面仍賺約234萬元，升值1.8倍。據了解，上述單位於2016年，被揭發有一對情侶租客燒炭身亡。
反觀同屋苑有正常單位，只是平手離場，成交單位為29座中層C室，實用面積327平方呎，兩房間隔，日前以608萬元易手，實用呎價約18,593元。
原業主則於2018年，以600萬元購入單位，持貨三年，賬面只獲利約80,000元，單位僅升值1.3%。
將軍澳新都城亦接連出現兩房新高成交。新都城2期2座極高層G室，實用面積約363平方呎，兩房間隔，外望園景。
該單位於2021年4月下旬開始放售，業主原叫價730萬元，經議價後減價10萬元，或約1.4%，日前以720萬元沽出，呎價約19,835元，成交價及呎價均創同類型單位新高。
據了解，原業主約於2018年4月以約600萬元購入，持貨至今約三年，轉手賬面獲利約120萬元，物業升值約20%。
同屋苑2期11座中層G室，實用面積約同為363平方呎，兩房間隔，開價718萬元，減價至710萬元售出，創同類兩房做價次高，成交呎價約19,559元。
原業主於2010年11月，以約285.8萬元入市，是次轉售賬面獲利約424.2萬元，升幅約1.48倍。
利好因素頻浮現 樓巿向好
有樓市專家分析指，現時的住宅樓市有三類不同的購買力，包括無產者、薄有資產者及厚資產者。
祥益地產總裁汪敦敬指，上述三類購買力無論在背景、實力、觀念均懸殊。 第一類購買力是無產者，即是無資產人士，他們主要是以打工或做小生意的收入來儲蓄首期，因此較難在量化寬鬆政策（QE）之下，追到資產上升及財富效應膨脹。
第二類購買力是薄有資產者，即是擁有一至兩個物業，他們大多數都是想增加房地產投資或樓換樓住大些，他們的能力是可以「以車追車」，所以即使樓價上升他們也容易適應到。
第三類購買力就是厚資產者，他們大多數擁有多個物業，甚至很多已供滿樓，銀行亦有一定的存款。
這類人士在市場復甦與銀紙貶值的情況下，反而是最擔心同時最活躍，他們有能力而且覺得值得去高價入市。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表明繼續看好樓價走勢，理由是疫情穩定受控，整體經濟表現明顯復甦，市面上零售銷費及飲食行業生意均見好轉。
此外，最新失業率回落至6.8%；加上近期新盤推售反應理想，上述利好因素料可帶動整體樓市進一步回暖。
次季樓價料累升4.5%
按目前走勢推斷，他大膽假設第二季每月樓價平均能錄得約1.5%升幅，則料次季樓價將累升約4.5%，升幅較首季將會倍增，亦預示樓價指數最快在第二季的5月或6月份，便可達到前所未見的400點水平，勢再創歷史新高。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，進人2021年本港樓市年初開始經已醞釀向上突破，在新春期間走勢轉強。
但目前美國、英國等大城市樓價均上升，樓價升並非單是香港的問題。
他續指樓價上漲，很大程度是美元貶值所造成。不過，面對新冠肺炎打擊，不少國家展開QE行動，造成美元貶值，無形中推高樓價。
QE引致樓價飛升經已不是第一次，早在2008年環球金融海嘯的首度QE，美元指數由2009年初的88點，急挫至2011年的73點，累積跌幅17%，經已觸發全球樓價向上。香港樓價亦水漲船高，升勢身不由己。
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