入伙盤租務大收旺場 MALIBU租金回報率近3厘 曾淵滄：「撻著」埋車位投資
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
信和置業（00083）及華人置業（00127）早前宣布共同捐出觀塘新樓盤凱滙一個實用面積449平方呎、市值約1,080萬元的一房全新單位，以抽獎形式送予已接種新冠疫苗的香港居民，響應政府的接種疫苗計劃後，屋苑隨即成為不少香港人的熱話。
凱滙租金回報率2.3厘
事實上，凱滙位處觀塘市中心，交通配套方便程度不在話下，故在現時入伙階段的租賃成交均十分旺場。屬近期入伙屋苑之中最大型，兩期提供逾千伙單位。
屋苑現時已有逾百個租盤，月租由17,500元起，單位為1期2座低層G室，實用面積452平方呎，呎租39元。
新近承租個案則有2期5座中層K室，實用面積約468平方呎，一房間隔，望東南高層樓景，最近以20,500元成功租出，實用呎租約44元。
業主於2019年5月以約1,061.7萬元一手購入上述單位，現租出可享租金回報率約2.3厘。
另恒基地產（00012）佐敦新盤本木全盤僅提供172伙，暫時沽出約130伙，近日開始陸續收樓，已暫錄超過五宗租賃成交個案，平均呎租介乎53至64元。
美聯物業區域聯席董事彭文浩稱，新近出租單位為本低層A1室，實用面積350平方呎，一房間隔，以每月18,500元租出，成交呎租約53元。
據了解，業主於2020年11月，斥資847萬元一手購入單位，按現水平租金計，可享租金回報率約2.6厘。
恒地同系長沙灣單幢新盤家壹，提供200個單位，主打一房或以下細戶，實用面積由199至479平方呎，間隔包含開放式至兩房。
項目日前錄得首宗租賃成交，中原地產分行經理溫志聰指，家壹高層G室，實用面積238平方呎，開放式間隔，以每月11,800元租出，呎租50元；單位業主於2019年，以534萬元一手買入單位，現擁租金回報2.7厘。
租客睇樓即租
市區物業交通方便，故租務需求殷切。香港置業營業經理陳偉業指，北角維峯•浚匯2020年底入伙，其中低層H室開放式戶，望市景，實用面積約200平方呎，業主以11,000元租出，實用呎租約55元。
據悉，新租客為單身客，心儀單位地點方便，睇樓一次後決定承租。
資料顯示，業主於2020年2月以約570萬元購入上述物業，現可享租金回報率約2.3厘。
屯馬綫全面通車效應，持續帶動啟德區內物業租賃成交。香港置業區域董事胡耀才表示，該行日前促成一宗啟德新樓嘉匯租務成交，租出單位為嘉匯8座高層E室，一房間隔，向東南望海景，實用面積約349平方呎，以16,200元租出，實用呎租約46元。
資料顯示，業主於2017年3月，以約730.7萬元購入上述單位，現租出單位，租金回報約2.7厘。
同區龍譽一個三房戶亦在放盤一星期後即獲承租，單位為龍譽2A座中高層F室，三房間隔，向南望海景，實用面積約883平方呎。單位以月租約32,500元成交，折合實用呎租約37元。
資料顯示，2017年11月業主以約2,173.1萬元購入上述單位。按現水平租金計，可享租金回報率僅約1.8厘。
新界區新型屋苑租務市道更為旺場。中原地產副區域營業董事伍耀祖表示，天水圍Wetland Seasons Park入伙後租賃成交活躍，6月累錄超過25宗租賃成交，實用呎數介乎28至38元。
屋苑新近承租的23座高層A3室，實用面積700平方呎，三房套房連儲物房及工作間，以月租19,700元租出，折合實用呎租28元，單位向東，享開揚米埔景致，租客為家庭客。
業主於2020年1月以901.95萬元一手購入單位，現租出單位，租金回報約2.6厘。
另同屋苑21座低層A3室，實用面積636平方呎，間隔屬三房套房連工作間，向東北，望內街景，新近以月租16,000元租出，實用呎租25元。
業主於2020年1月以709.92萬元一手購入單位，現租出單位，可享約2.7厘回報。
將軍澳成新盤供應重鎮
將軍澳區為近年新盤供應重鎮之一，日出康城一帶更接連有新盤入伙，其中MALIBU提供約1,600伙，單位實用面積介乎346至1,344平方呎，主打兩房戶，合共有960伙，佔整體供應量近六成。
現有約40個放租盤，平均呎租約37元，入場叫租由15,000元起，為2A座高層D室，實用面積368平方呎，呎租約40.8元。
近期租出單位包括2B座中層E室，實用面積458平方呎，兩房間隔，以17,000元租出，呎租約37元。
據了解，業主於2018年3月以約694.4萬元購入單位，單位租出可享約2.9厘租金回報。
車位租金回報勝住宅
樓市持續暢旺下，連同車位亦錄得「天價」成交，反映出車位的租賣市場一樣有價有市。
新界元朗新型住宅瑧頤的一個雙號車位，日前成功以月租3,600元租出，而業主更可享受高達4.4厘的租金回報。
資料顯示，業主於2020年以約98萬元購入上述車位，現享租金回報約4.4厘。
相比之下，車位回報率勝市區新樓，但事實上，由於元朗瑧頤屋苑車位比例較少，住客停車位不足20個，但伙數有300多伙，而且少有放租，故租客火速決定承租。所以說到底，都是供求問題。
資深財經評論員曾淵滄表示，車位的市價上升幅度竟高於住宅單位市價，在香港買車位投資好像比買樓投資更有利，車位的租金回報率也比住宅高。
他指香港車位如此值錢，是政府政策所造成的，不論是當年的港英殖民地政府或是今日特區政府，都以控制停車位來控制汽車數量。當一個人有自置的停車位，也不願意付高昂的停車費時便不可能擁有汽車，一個屋邨的住宅單位可能有1,000個，往往停車位僅300個。
曾淵滄又指，一直以來，有些香港人會投資車位，這是全世界少有的——不少地區買樓會附送車位，唯獨香港車位嚴重不足，價格一升再升。投資車位的高回報，是政府政策帶來的，最大風險就是政策有變。
同屋苑價格有別
然而，亦有分析指出，購買車位的細節都不少，和住宅最直接分別當然是按揭。
據金管局按揭指引要求，車位按揭及其他非住宅物業最高按揭成數為五成，而且即使同一屋苑，車位價格都可以有很大差別。所以入市前必須實地考察，視察車位的狀況，看看該車位是否易泊車。
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，年初至上週四（6月17日）止，本港純車位註冊量合共4,902宗，宗數較去年下半年的3,956宗升約23.9%，並創自2018年上半年後的三年新高。
按目前走勢，2021年上半年純車位註冊量勢突破5,000宗，屆時將同樣自2018年上半年後首次，可見今年純車位表現相當突出，相信除了樓市市況向好帶動外，亦與去年11月政府撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅有關。
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