唔夠首期換樓 九龍區三房有咩選擇？另附滾大儲蓄投資組合｜諗sir
手上儲蓄250萬元，有想過將媽媽公屋，轉為綠表買九龍區居屋，可以買大單位。之後供媽媽別處在私樓居住。或者自己買九龍區三房，但要很多首期，千幾萬元的三房單位，手上儲蓄不足上會。希望可獲知方法滾大首期；另外，本人是否應買居屋呢?
撰文：諗sir｜圖片：unsplash
讀者個案是典型的香港中產換樓問題，不夠首期換三房。
其實讀者不介意住細三房，500餘實呎三房，又不介意遠離港鐵站，那港灣豪庭是個選擇。該屋苑樓齡未算太舊，會所也不細，三房單位在1,000萬元內有得傾；兩房700幾萬元，若不介意低層、無海、對住九龍殯儀館，600萬元中都有貨。
另外，美孚地鐵上蓋的三房單位較舊，大路選擇是奧運站與鑽石山上蓋，樓價介乎1,500萬至2,000萬元價位。筆者認為不如利用公屋綠表上三房，毋須付地價當然吸引。
不過，更吸引的是或可以九成五上會，即以700萬元工房免付地價一半，350萬元買入，僅付5%首期，即17.5萬元便可上會，這些機會不是人人可以有。
先投債基後加按物業
另外，提到收息，讀者的250萬元儲蓄，可投入債基年收息10厘至15厘，以250萬元投入計算，每月收息介乎22,000至28,000元。讀者將錢投債基後，建議加按元朗樓，令資金保持在一定水平。
元朗樓1,000萬元可按六成，套出1,000萬 x60%-380萬=220萬元，此200萬元當備用資金，投資只用原儲了的250萬元就好。緊記，不要將全部錢買債基收息，另外重大投資必須是分段買入。不少人做錯，並非買錯基金，而是在實行方法上做錯。
如果想舊錢有滾大的可能，就不可以只用債基收5厘至10厘年息，須靠投資組合：債基A餐敍造槓桿+黃金交易所買賣票據（ETN）+直債，以獲取年15厘之回報。
債基A餐不槓桿下有7.2厘年息，倘若只敘造一倍槓桿，於現時低借貸息環境下，有13厘至14厘回報不難。黃金類有派息ETN年派14厘至15厘的，金價升此工具又會升，而息照派。
直債方面可敘造槓桿，令年回報照舊10%。新世界近排有出新債；至於用UBS或國泰航空的債，均可達5厘至6厘年息不等，作LTV=70%的槓桿，可令回報達10%。組合性分散在債券加黃金類投資，就可避免似之前股市大跌，令閣下身家不見一大部分之慘情，資金又可穩步增長。
