心水單位租約未完 買家仍可造9成按揭嗎｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜ 圖片：unsplash
租務市場熾熱，不但吸引投資客欲入市，獲取租金回報，同時亦令正在租樓的客人希望早日「上車」，寧辛苦些「上車」，都不想再「替人供樓」。
然而，有時候部分心儀屋苑未必有鎖匙盤放售，而合心水單位也許亦正在放租，還有些許時間才完約。自己份租約又未完，這樣情況下，先行買入連租約的單位，等待租客完約後再收樓入住，這樣在承造按揭上又應該怎樣處理呢？買家能否借足九成按揭呢？
臨時買賣合約訂明交吉狀態
實際上是可以做到的。只要新舊買家的臨時買賣合約上，訂明成交日的物業狀況是「交吉」狀態成交。另新業主是首置身分，那就可以購買按揭保險，為800萬元以下樓價的物業，最高造九成按揭「上車」。
當然，假如租約還有很久才結束，例如大半年以上，一般自住客都不會堅持買入，而銀行亦基本上不會信納買家購買單位是用作自住用途。
換言之，唯有連租約的單位剩餘短期租，如三個月內，才有可能造到九成按揭，惟需與租客簽訂「退租同事書」，並在成交當日以交吉形式成交。
一般而言，購買的物業如非屬自住用途，是不能造足九成按揭，因為買家是無法購買按揭保險。
此外，按揭保險亦規定相關物業必須為自住用途，不能放租，違反協議的話可能會招致莫大損失。
非自住物業最高僅造5成按揭
而買入連租約單位，即是屬放租用途，會被視為「非自住物業」，不能承造九成按揭。樓價1,000萬元以下的話，最多只能造五成按揭；1,000萬元以上，則最多可造四成按揭。
新業主可以向銀行申報單位是自住用途，以獲取更高成數按揭及較寬鬆的審查。例如業主可以請租客簽退租同意書，只要銀行信納，就可以申請較高成數按揭。
若買家身上沒其他按揭負擔的話，1,000元以下樓價可造六成；1,000萬元以上，樓價不論是自住還是出租，亦可承造五成按揭。
此外，供款佔入息比率亦可以由四成提升至五成，如在壓力測上下，利率上升3厘，每月供款亦由不可超過50%提高至60%。
然而，購買連租約單位的業主還有些事情要注意，由於新業主擁有原業主租約上權利，自然都要付上同樣的責任，如承擔負責大廈或單位維修費用。
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