土儲大富翁｜本港地產商首嚐「共同富裕」 新界大地主自動波配合公私營起樓？
撰文：胡說樓市｜圖片：胡說樓市、iStock
「公私營合作」一詞，瞬間成為地產版及港聞版的熱門名詞，到底公私營合作過往的成效如何？
北京視高樓價為社會不穩原因
另外，有分析指出，內地正積極促進「共同富裕」下，本港地產商可能也需順勢配合，也有分析認為，政策因素可能會成為本港樓市轉向的關鍵因素。
對香港人來說，高樓價已非新鮮事。香港已連續十年成為全球樓價最難負擔的城市，據國際房屋組織Demographia最新調查，香港樓價對收入比率為20.7倍——意味港人不吃不喝20.7年，才能負擔起一個住宅單位，遠超排名第二加拿大溫哥華的13倍，冠絕全球。
調查提到，若果樓價對收入比率超過5.1倍，已經屬於「嚴重負擔不起」評級，然而，香港早在2011年，有關比率已達11.4倍。
本港的高樓價問題突然觸動北京神經，據消息指，是因為部分中國官員和官媒責怪香港地產商，未能阻止2019年的社會運動，認為高樓價是這些社會抗議活動的根源；而特區政府目前希望透過公私營合作等方式，緩解土地短缺問題，這又是否可行的方式？
公私營合作早有先例
事實上，公私營合作並非新概念，香港早在幾十年前開始，已有不同類型的公私營合作項目，包括沙田第一城、黃埔花園、太古城等。
以沙田第一城為例，其原址為圓洲角一帶的沙田海海面。
上世紀70年代末，政府為發展沙田新市鎮，於該處進行大規模填海工程，本港四大發展商組成的聯營公司投得工程。完成工程後，其中七成土地交還政府；其餘發展私人住宅項目。
天水圍合作模式惹非議
上述提及的項目被視為公私營項目的成功例子，然而，當中也有項目頗具爭議性，其中為人詬病的，例如整個天水圍新市鎮發展、數碼港等項目。
以天水圍為例，70年代，長實及華潤集團等組成的財團先在天水圍收購漁塘，然後向政府提議以公私營合作的方式，在天水圍興建新市鎮，並以撥出部分土地予政府建公屋作為誘因。
雖然有關建議最初被政府否決，但港英政府在1982年轉軚，出資購入財團土地之餘，同時把天水圍南部分土地，不經投標過程直接售回予財團，發展成今日的嘉湖山莊。
天水圍南餘下土地用作公屋、公共設施等；天水圍北則列為土地儲備，後來建成多座公屋和居屋，以及濕地公園。
在天水圍的公私合營項目中，政府與發展商簽下私人備忘協議，規定政府建築物內商業項目不能威脅私人商業設施，藉此長期控制天水圍地區的經濟發展，及後公營街市的建設更因此備受阻撓，對居民的影響延至今日。
近年公私營發展又如何？
近年公私營合作模式，包括港人首次置業計劃、發展商捐地以興建過渡性房屋計劃、土地共享先導計劃等。
2019年9月，新世界率先宣布捐出300萬平方呎農地建公屋及社會房屋，其後恒基地產、會德豐及新鴻基地產亦先後捐出農地，興建過渡性房屋。林鄭月娥此前透露，現有15,000個過渡性房屋單位，一半以上土地來自地產商無償借地。
至於為期三年的土地共享計劃，申請反應則未見太熱烈。該計劃讓已擁有土地的發展商，在規劃時把最少七成樓面面積興建公營房屋；其餘三成用於發展私營房屋，發展商可以公眾利益為由，改變土地用途及發展。
計劃截至現在共收到三宗申請，包括大埔露輝路及汀角路、元朗蠔洲路和大埔社山路及林錦公路，共涉及約12,250個公營房屋及5,600個私營房屋單位和輔助設施。
有分析認為，若發展商不肯配合特區政府，北京當局可能會示意香港政府利用嚴厲法律手段收回土地，而且收地賠償的數目不是地產商說了算。
事實上，特區政府也曾明言，有需要時會利用土地收回條例，收回發展商手中的私人土地建屋。目前市場普遍預計，政府未來將加大力度收回土地的力度，從農地轉換緩解土地供應緊張。
恒地乃農地大業主
至於哪個發展商擁有最多農地？恒地在業績報告中，直認是全港擁有最多新界土地發展商。
截至今年6月底，恒地有約4,460萬平方呎（414.3公頃）新界土地，其中138萬平方呎位於粉嶺北及古洞北新發展區；640萬平方呎位於洪水橋新發展區。
新世界發展方面，截至今年6月底，集團的新界農地應佔土地總面積達1,637萬平方呎，其中近七成（1,130.6萬平方呎）位於元朗、13%位於北區（218.4萬平方呎）；其餘分布沙田、大埔及西貢。
而另一本地龍頭發展商新地，截至今年6月底止，在港的土地儲備達57,90萬平方呎，但未有直接交代新界土地儲備面積。
摩根士丹利及摩根大通估計， 新地擁有約3,100萬平方呎農地，數字僅次恒地。
而長實年報同樣未有直接交代新界土地儲備面積，但大行估計長實有1,000萬平方呎，則為四大發展商中最少。
不過，未待政府出手，已經有地產商自發行動。
自北京向地產商施壓的傳聞一出，新世界隨即宣布成立房社企「新世界建好生活」，冀結合商界及民間力量，以創新思維解決困擾香港多年的住屋問題，由新世界行政總裁鄭志剛擔任主席，並設諮詢委員會，成員包括地政總署前署長劉勵超、經濟學者莊太量、公屋聯會總幹事招國偉等。
本港土地短缺的問題困擾政府多時，當局希望透過公私營合作，或發展商的幫助，加快釋放土地建屋，實在無可口非。
但值得留意的是，不少公私營合作項目此前曾被批評為官商勾結，未來當局如何拿捏恰當力度，以平衡各方利益？相信都考起特區政府的政治智慧與手腕。
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