俗語說，有危便有機，有不少業主在疫市找到機遇，把握淡市做轉按。

簡單而言，現時的轉按人士，部分是約兩年前曾承造按揭，現時已過銀行「罰息期」的人士。

現金回贈低消利息開支

與此同時，現時轉按仍有現金回贈，因此扣除律師費後仍有錢落袋，帶動轉按需求。

如是者，置業人士可考慮自身條件及實際需要，考慮搭上加息前的低息尾班車，轉按以應對加息週期下增加的利息開支。

銀行在批核按揭時，會考慮申請人的信貸評級；評級愈高，愈有機會獲得最低息率及最多的優惠。

因此，建議在申請按揭前半年查閲信貸報告，一旦評級不理想，都有較充裕的時間改善信貸評級。

以下四類業主應該盡快轉按，捕捉轉按優惠的尾巴。

（一）「呼吸Plan」業主轉按防窒息：不少新樓業主，倘若數年前曾選用發展商按揭計劃（俗稱「呼吸Plan」）上會，經過首數年的「蜜月期」後，供款利率將會增加不少，不少人會計劃轉按至銀行，以減低利息開支。

自新按保推出，可承造高成數按揭的樓價上限增加至1,920萬元，令不少正選用發展商按揭而又是大銀碼的物業受惠其中，可轉按至銀行慳息。

由於呼吸Plan計劃豁免壓力測試及以短期低息招徠，「上車」人士入場容易，但經過蜜月期後，當年使用「呼吸plan」的業主便會出現「窒息」情況，實際按息高達5厘、6厘以上。

雖然現時H按計劃的利率，已經到達鎖息上限，但供款仍然遠較蜜月期後的「呼吸Plan」為低。

幫擔保人甩名

（二）想幫擔保人甩名的借款人：如果本身按揭是有擔保人擔保，轉按是幫助擔保人「甩名」的最好方法。

不少買家當初置業時，由於未能通過壓力測試，需要增加擔保人以成功通過。

但作為擔保人等於有按揭在身，當擔保人需要買物業時，壓力測試的要求，會由利率上調3厘後，由原本的每月供款不得多於月入的60%跌至50%。

當借款人的入息增加，一人已能夠供款時，透過轉按幫擔保人「甩名」，對方便可在較輕鬆的壓測情況下置業及申請按揭。

（三）想賺取現金回贈者：雖然已經有不少銀行調高鎖息上限，但有少數銀行為搶生意，仍有提供H+1.3厘、封頂息率2.5厘的按揭計劃。

而且不少計劃現金回贈非常和味，有個別銀行提供借貸額800萬元以上，現金回贈達1.8%的優惠。

例如借貸800萬元，便可享有高達14.4萬元現金回贈。

現時轉按的成本一般只有10,000多元的律師費，扣除成本後，仍有十多萬元「落袋」。 

近親轉讓回復首置身分

（四）想進行近親轉讓的人：現時如果有業權的人士再購買物業，需要支付15%的額外印花稅（SSD）。

以買入一個800萬元的物業為例，如果買家本身持有其他物業，便需要支付120萬元的稅項（800萬元x15%）。

然而，如果以首置名義買入，稅項便只需要30萬元（800萬元x3.75%）。

因此不少早年以聯名購入物業的夫婦，想買入多一層住宅時，其中一位都想把原本的物業進行近親轉讓給另一方，自己則回復首置身分買入物業，而轉按便可讓其中一人回復首置身分。

另一方面，隨著加息週期逐步逼近，一手市場多個貨尾盤為求增加叫座力，近期均推出置業優惠，包括「呼吸Plan」、供樓利息津貼，甚至長成交期付款吸客。

當中長實集團（01113）旗下沙田名日•九肚山，早前便推出「呼吸Plan」，買家可獲財務公司借出樓價九成一按，按揭年期為三年，更毋須入息證明及不用進行壓力測試。

而按揭貸款人在提取按揭六個月後償還5%樓價，更可獲兩年半免息免供。

發展商或推抗加息優惠

中原按揭董事總經理王美鳳忠告，對發展商提供的高成數按揭優惠，買家需留意不同付款方法的樓價折扣或有不同，最好因應自己的需要，比較採用不同付款方法的實際樓價。

她又指面對加息週期，對希望積極推售樓盤的發展商，相信會研究推出抗加息的優惠。

例如下調上會初期按息以抵銷加息影響，或推出首兩、三年低息定息按揭計劃，發展商樓盤亦會與合作夥伴，推出提供按揭存款相連優惠的按揭方案。

她又建議，市民買樓花選擇「建期」的話，最好先假設按息為4厘，去計算現時的入息能否通過壓測，免失預算。

而美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明亦表示，在加息週期下，發展商催谷旗下樓盤銷情，均出盡法寶，以低息、定息等樓按優惠吸客，惟情況大多集中在貨尾盤為主，相信未來將陸續有貨尾盤推出相關優惠。

一手新樓業主爭住離場

步入加息期，小業主議價空間大，特別是近十年八載，於樓價較高位入市的一手樓業主。

香港置業首席聯席董事曾家輝表示，一宗大角咀利奧坊•凱岸一房戶買賣成交，賣出單位為利奧坊•凱岸1座中層J室，實用面積約249平方呎，屬一房間隔。

該單位座向北望泳池園景，一手原業主以約585萬元放盤約一個月後，獲外區客洽詢，經議價後決定以約570萬元承接，實用呎價約22,892元。

資料顯示，業主於2018年7月以約620.3萬 元購入上述單位，持貨僅約四年，賬面蝕讓約50.3萬元。

東涌昇薈大減逾3球

此外，業主大手減「3球」亦現市場。

東涌昇薈一個套三房累減310萬元，連車位以1,140萬元沽出。美聯物業東涌助理區域經理李錦榮表示，昇薈5座中層B室，三房套房間隔，實用面積974平方呎。

業主半年前開價1,450萬元，早兩個月減至1,350萬元，再調低至1,250萬元，買家見市淡大膽還價1,100萬元，最後以1,140萬連車位成交，實用呎價約11,704元。

原業主於2013年11月，以741.3萬元一手購入該單位，之後再以90萬元買入車位，現持貨約九年沽出，賬面獲利約308.7萬元，期內物業升值約0.37倍。

延伸閱讀：職場英語｜返工有無試過「Left及right」？ 4首歌帶你走出情傷再自學英文

延伸閱讀：日本政府科技落後30年！一場疫情揭部門辦公仲用緊3.5吋磁碟片！