新界樓貴過市區盤 自住定投資 揀樓大不同 | 置業入門 | 香港樓市2018

撰文：1%Anthony | 圖片：新傳媒資料室

有次聽見茶客跟兒子爭論…
茶客： 「有冇搞錯！新界上車屋苑，200幾呎，叫500萬？」
兒子： 「而家樓價係咁顛架啦。」
茶客： 「市區樓都唔使呢啲價喎！」
兒子： 「你講我哋細個住嗰頭？啲樓好舊喎。」
茶客： 「30幾年之嘛，同嗰啲新界上車屋苑差唔多！」
兒子： 「咁人哋係屋苑嘛。」
茶客： 「新界喎！搭車返工唔使時間？唔使錢？」
兒子： 「而家好方便架啦！」
茶客： 「但係都冇理由貴過市區啫！」

新界樓冇理由貴過市區？

最近筆者幫手做顧問的【Ben Sir睇樓團】有講到退休之選，及年青人的居住新概念，發現很多時候年長一代及年青人對於買樓自住的想法有很大分別，時代不同了，不能一本通書睇到老~~

先講面積

經常聽見身邊的長輩這樣說，年青一代呢？…
「嘩！咁大個窗台？」
「嘩！咁細個單位，又有露台，又工作平台？」
「而家啲新樓真係好唔實用…」

上一代比較重視居住面積！…或者因為上一代家裡心較多人，就像電視劇裡看【皆大歡喜】，嘉燕媽媽那熱熱鬧鬧的大家庭。

筆者身邊也有很多長輩，三代同堂，如果地方夠，有時候甚至子女結了婚，都未必會搬出去，因此買樓的一分一毫都應該花在內隴面積裡，有得揀，他們情願揀舊樓。

節目裡揀的舊樓是第一代的大型屋苑，50年樓了，出名實用，就像傳統的大型屋苑美孚新邨、太古城等等，很受上一代的用家歡迎，實用嘛！

年青一代似乎對居住面積要求不多！…看看現在的新樓盤，早幾年見到面積不到300呎的單位，我們已經嘩然！誰知隨着樓價不斷上升，近年的新樓更加出現不到200呎的單位，與舊樓劏房無異，甚至更細，很多前輩都覺得奇怪，這些單位怎麼會有人買？結果賣翻天，前輩都大跌眼鏡！

賣了又如何？很多前輩都睇淡，這些單位沒有人承接，誰知買賣、租務都常活躍，節目中的嵐山單位呎價屢創新高，前輩們又再大跌眼鏡！年青人跟上一代確實不同，他們不是大家庭，都是一、兩個人住而已，雜物也不多，因為很多雜物都放在老家，又或者放在迷你倉，2、300呎就夠，情願揀新樓、揀熱炒屋苑，買細咗、買貴咗都冇所謂。

再講位置

經常聽見身邊的長輩這樣說！仲Work唔Work？…
「買樓最緊要睇Location！」
「有得揀梗係揀市區啦！」
「港島樓最好，新界呢啲偏遠地方，升到嗰度已經係水尾！」

上一代較重視Location！…可能以前交通不發達，筆者這一代80前，兒時還沒有地鐵，每年的清明、重陽，要到和合石拜山，簡直就是遠足旅行！屯門？元朗？直頭唔知响邊！

如果住在新界，要到中環、銅鑼灣上班，隨時要花兩、小時搭車，來回就是三、四小時，所以Location更顯得重要。所以身邊很多前輩，情願住舊樓，也要住在市區。住慣了，老朋友、生活圈都在這，就不願搬了。

年青人對於Location很模糊！…

時代不同了，交通網絡越來越完善，就算住在屯門，要返中環也有特快線，再加上城市發展越來越成熟，返工也不一定要到中環、銅鑼灣了！九龍東有CBD2，九龍西亦有高鐵有新商業區，新界有多個自由行消費熱點，到處都有工作機會。

最重要的是，由於土地供應少，到處都有地王，個個新樓盤都說自己交通方便，住遠少少也沒有甚麼大不了。反而由於週邊地區土地較多，有更多大型屋苑，形成一個生活小區，環境比市區舒服，就搬了。

再講樓價

經常聽見身邊的長輩這樣說！年青人倒沒想過…
「呎價咁貴？唔抵喎！」

「租金回報咁低？有咩事守唔住喎！」

上一代投資者買樓懂得計數，也重視回報！…買樓會睇呎價、睇租金回報，如果偏遠地方的樓，呎價仲貴過市區，又或者發覺物業的租金回報太低，他們會很理性地跟自己說：「呢層樓唔抵買！」

買新樓半新樓 買貴了也不知

年青一代似乎沒有這個概念！…看看現在新界區的上車屋苑，例如沙田第一城、河畔花園等熱炒屋苑，呎價已經直撲2萬了，比很多樓齡若、質素相若的市區樓，甚至港島樓還貴，無論是以Location來分析，還是以租金回報來分析，都計唔掂數！

但是交投仍然非常活躍，仍然不斷追價！…這也難怪，政府的辣招令到全城缺盤，很多三、四線地方，明明唔值這個價，但因為冇盤冇得揀，照樣炒高，例如最近400萬盤近乎絕跡，最後的一些400萬盤例如新界西北的單幢樓，呎價都炒到1.4萬，點解？

除了政府辣招，缺乏買樓知識都是買貴樓的原因！…年青人、還有支持他們買樓的父母，沒有認真地了解樓市，沒有理性分析也是問題所在，很多年青人都抱着人有我有的心態，買樓之前沒有到處睇樓，報紙雜誌講十大屋苑，就只去睇附近的幾個大屋苑，沒有用心去比較過，又或者去買新樓、半新樓，買開心，買貴了也不知！

自住可揀市區舊樓

如果買來自住，可以揀一些市區舊樓，低水抵買。
如果買來投資，就唔同啦！市區舊樓…年青人不會追價，升幅會比較慢，將來出貨難度也較高。

編按：作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」、「蝸居宅急變」及「Ben Sir 睇樓團」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

facebook專頁：www.facebook.com/anthony.wealth

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