新九成按揭翻轉樓市 二手樓業主反價封盤實錄

撰文：Smart ED編輯部  ｜ 圖片：新傳媒資料室

新九成按揭翻轉地產樓市

行政長官林鄭月娥原先計劃於立法會宣讀整份《施政報告》，但客觀情況不容許下，改為透過視像發表，當中更以土地及房屋政策為重中之重。最為樓市帶來即時影響的，就是放寬按保一環。林鄭月娥指出，為協助首次置業人士上車，放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士（即申請時並未持有任何香港住宅物業）可申請最高九成按揭貸款的樓價上限。

800萬樓首期僅80萬

由原先400萬元提升至800萬元，而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限，亦由600萬元提升至1,000萬元；後者可以包括自用樓換樓按揭（見表一）。中原地產分區營業經理王勤學表示，元朗Grand YOHO 10座低層E室，實用面積519平方呎，原先叫價810萬元，政府放寬按揭成數後，業主反價至830萬元，買家再議價至800萬元後售出，平均呎價15,414元，有機會受惠於新政策，即可借足九成按揭，以首期80萬元入市。

原業主於2016年9月買入上述單位，為額外印花稅（SSD）三年鬆綁貨，當時以771.2萬元入市，現轉手微賺28.8萬元，三年升值3.7%，明顯是止賺離場。此外，同區世宙3座低層戶，實用面積645平方呎，由800萬元大幅加價至900萬元放售（見表二），較原先叫價調高12.5%，最新實用呎價13,953元。

而鄰區洪水橋蔚林5座高層E室，實用面積793平方呎，叫價由740萬元加至850萬元，加幅達14.9%。指標屋苑天水圍嘉湖山莊於施政報告後連續錄得成交，不少買家擔心業主借勢反價，因而趕入市。其中景湖居9座中高層D室，實用面積544平方呎，以540萬元易手。原業主於2015年11月以405萬購入單位，持貨近四年，賬面賺135萬元或33%。另一宗位於樂湖居14座高層B室，實用面積633平方呎，同為三房戶，成交價633萬元，平均呎價剛好1萬元。原業主在2008年1月以170萬元購入單位，持貨11年，賬面賺463萬元或2.7倍。

業主心雄 反價封盤惜售

美聯物業高級分區營業經理鍾家豪表示，施政報告後荃灣睇樓及查詢量即時增加30%。其中荃灣中心14座中層E室，實用面積324平方呎，業主原先開價420萬元，見買家肯即時決定故於政府放寬按揭成數後，減價成交，成交價415.3萬元，平均呎價12,818元。
利嘉閣市務經理古向嘉表示，政府放寬按揭成數後，大圍區內即時有兩成放盤業主反價封盤，反價幅度達5%至10%，當中名城1期3座低層NA室，實用面積677平方呎，3房連套房間隔，原本叫價1,050萬元放盤，屬屋苑最平入場單位。

但業主得知樓按放寬後，即時加價「一球」至1,150萬元出售，現時呎價16,987元。市區一樣有封盤個案。港置高級客戶經理譚征表示，九龍灣德福花園一伙面積494方呎單位，在今年樓市高位時開價800萬元放售，近月將叫價減至700萬元，期間曾有買家還價至600萬元至650萬元。惟施政報告發表後，業主決定暫時封盤1個月，並通知代理如有買家還價低過700萬元，可直接代業主拒絕。

同區淘大花園N座中層8室，實用面積368方呎，由580萬元返回原開價600萬元。世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，北角業主於施政報告出爐後，即時有兩成業主加價，亦有5%放盤業主封盤。當中百福花園德福閣低層F室，實用面積410平方呎，2房間隔，業主曾經因市況淡靜，將單位由720萬元減至680萬元放售。

惟於施政報告出台後，業主即時加價70萬元或10.3%，現正以750萬元放盤，平均呎價18,293元。此外，健威花園C座高層1室，實用面積446平方呎，業主原本叫價838萬元放盤，隨後下調售價至810萬元。另得知政府放寬樓按，即大幅加價90萬元或10.7%，叫價900萬元出售單位，平均呎價20,179元。

小心亢奮接火棒

普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，現時首次置業人士如欲透過香港保證保險有限公司提供的按揭保險計劃申請貸款，最高九成按揭貸款的樓價上限為400萬元；八成則為600萬元。新措施下，前者將大幅提升至800萬元；後者亦增至1,000萬元。雖然措施透過擴大物業的選擇的確會鬆綁了一群受制於首期不足的購買力，但同時需要留意因釋出這批購買力後市場可能會出現的亢奮情況（見表三）。

香港置業行政總裁李志成表示，相信在現時社會局勢緊張下，施政報告措施對樓市起穩定作用。同時，該行於施政報告公布後以問卷形式進行，成功收回351份有效問卷。調查發現，有30.5%受訪者認為，放寬按揭保險計劃樓價上限最令他們受惠，佔比最多。至於樓價走勢，施政報告出爐後，近六成（57.3%）人認為未來12個月樓價將平穩向上，反映市民對後市仍具信心。

李志成認為目前緊張的社會氣氛持續，令近月二手氣氛較觀望。不過新出台的房屋政策有助紓解市民置業需求，預計對二手有提振作用，2019年全年二手註冊量有望企穩40,000宗以上，而隨一手空置稅即將實施，發展商料將繼續積極推盤，預計2019年全年一手註冊量挑戰22,000宗，按年彈升近四成，兼創15年新高。

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出，今次行政長官林鄭月娥公布《施政報告》觸及樓市政策的部分訊息混亂。一方面增加供應；惟另一方面又增加首置客入市的誘因，尤其是降低首置客借足90%按揭的按保上限，至樓價800萬元。關焯照坦言其政策並非推出平價樓給市民居住，反而誘使市民買貴樓，其實是風險所在。

再者，市民會擔心政府再度引用緊急法，部分人甚至部署移民，會引起人才外流，故中長期香港經濟增長有壓力，故不看好樓市。行政長官林鄭月娥亦坦言，置業人士是不需要即時入市，尤其是現在經過這次社會紛爭，經濟出現這麼差的情況，大家都預計樓市會有下行。所以在這個時候是否要即時入市，每位置業人士宜認真考慮。

《施政報告》房屋政策措施一覽

• 預留50億元，未來三年將提供10,000個過渡性房屋單位；
• 下個年度為非公屋、非綜援的低收入家庭提供「一次過生活津貼」，分兩次發放；
• 增加領取綜援家庭的租金津貼最高金額；
• 邀請房委會研究重建旗下工廈為公營房屋；
• 建議房委會加快出售「租者置其屋計劃」屋邨中，約42,000個未售出單位；
• 明年預售約12,000個居屋和「綠置居」單位；
• 建議房委會增加「白居二」配額；
• 2020年第一季出售安達臣道一幅私人住宅用地，落實第二個「首置」先導項目，由私人發展商興建約1,000個「首置」單位；
• 市建局提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位；
• 市建局計劃明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇作試點計劃；
• 最高九成按揭貸款樓價上限，由400萬元升至800萬元，可申請最高八成按揭貸款樓價上限由600萬元升至1,000萬元。