如何揀盤才可賺盡升浪？施永青拆解兩種策略 追價買當旺區vs低吸落後盤
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室
車要趁早上，但買天水圍嘉湖山莊，還是買黃竹坑站上蓋晉環千萬豪宅是兩個不同故事。如果此刻入市，哪一區升值會快一些？
中原集團主席施永青的回應甚玄：「已經發生的事情，即使是上帝都不能改變；未發生的事情，一定存在或然性。」
最先破頂屋苑
他進一步解釋，現在市場上最先突破原有價位的屋苑，偏偏是之前大眾看得比較淡的地區，如東涌及天水圍嘉湖山莊，但現時東涌細單位都已經破頂；嘉湖山莊有段時期被視為重災區，現在卻屬於升幅較多的地方，成交價不斷有突破。
翻查資料，近日東涌細單位的確不乏破頂成交。當中昇薈10座高層一個實用面積約449平方呎的一房單位，外望屋苑泳池及對面映灣園內園，以718.8萬元成交，折合實用呎價約16,009元，樓價創同類單位新高。
而藍天海岸5座高層一個實用面積約388平方呎的一房單位，近日就以663萬元沽出，折合實用呎價約17,088元。呎價除打破屋苑紀錄外，亦創東涌區二手分層戶新高。
至於嘉湖山莊，5月份成交69宗，按月增加47%。當中翠湖居3座高層一個實用面積約549平方呎的三房單位，享天水圍中央公園開揚景致，近日以668萬元沽出，實用呎價約12,168元，樓價創屋苑同類分層單位新高。
執平貨可能長年跑輸大市
根據上述例子，似乎趁低吸納落後屋苑再等屋苑樓價破頂，是一種可取的入市操作。
不過，施永青表示，市場上有兩類買家，其中一類是一定要買平貨；另一類就是專買當旺樓盤。
他提醒，執平貨的壞處是：「（樓價）落後的地方雖然價錢便宜，但升值速度都會比較慢，買了那些屋苑之後，樓價都經常跑輸大市，因此未必是一個好的投資。」
啟德及黃竹坑當旺
施永青續指，東涌及天水圍嘉湖山莊樓價率先破頂是市場早前難以估計，而市場估得中的，就是啟德及黃竹坑這兩個當旺地區。
當中，由恒基地產（00012）發展的啟德THE HENLEY第一期（THE HENLEY I），加推單位時大膽加價，原本2座23樓A室，半個月前開價為2,917.6萬元，呎價32,819元；到加推時，25樓A室定價3,135.3萬元，呎價35,477元，兩者樓層相差一層（不設24樓），售價卻相差217.7萬元，升幅達7.5%。
而黃竹坑站上蓋物業晉環，早前推出首張價單，即引起全城注目，皆因呎價逾30,000元兼全部折實售價逾千萬元，買家無法用「林鄭Plan」入市，但仍無阻熱賣銷情，並吸引不少城中名人入飛。
旺區升完會再升
施永青直言：「你估發展商會不會有錢不賺？他們都是看著市價，再調高售價的。」
他又指，這些當旺地區的交投一定是以新盤為主，但發展商已經「食得好盡」，因此難言以當前價位入市，將來會否還有升幅。
不過，以當年西九（九龍站及柯士甸站一帶）的經驗看的話，「升完是會再升過的，因為雖然發展商未必會有好多『油水』剩下給買家，但好的地區，（發展商）始終未必食得盡，還會有再升的餘力。」
但施永青亦提醒，選擇當旺的地區買，好彩的話的確會升完又升；若果不好彩買中貴貨，就會坐艇，更有可能「坐幾年都未返家鄉」。
車位癲價成交≠好好炒
有「亞洲樓王」之稱的山頂超級豪宅Mount Nicholson，早前推出車位發售，指引價介乎880萬至950萬元，貴絕全球，根據土地註冊處資料顯示，該屋苑73、75及76號三個相連車位，每個以1,188.8萬元售出。
車位癲價成交，是否意味「好好炒」？施永青對此並不認同。
他表示，買賣車位有很多限制，當中不少屋苑的車位都是以該屋苑的業主為銷售對象，「如果（發展商）賣完樓之後，車位全部賣給街外人，下次賣豪宅誰還會來捧場？」
他續指，有些屋苑的車位就算賣了給街外人，條款都是要租回予屋苑住客，所以若果不看清楚條款，便貿貿然買入車位的話，風險頗大。
另外，施永青相信上述以逾千萬元買車位的買家是用家，笑言：「他可能有好多架車，想要個車位來泊一架特別喜歡的車，就像外國有人把數以億計的遺產留給一隻狗，可能業主心愛他的車，就買個靚車位畀架車。」
他進一步分析指，如果把車位放租，最多月租僅萬元，因此不相信買家是投資者。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
