【拆樓賠錢】柏傲莊III業主變苦主 即供及建期賠償相差77萬 延期收樓買家隨時要「倒貼」｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜ 圖片：胡說樓市、新傳媒資料室、中新社
作為買家，目前最急切需要決定的，相信是應否繼續交易。柏傲莊開售時，以「三綫匯聚」（即東鐵綫、沙中綫及馬鞍山線綫），交通方便及單位配套作賣點，收逾30,000票，成為「史上新盤票王」。
當時有買家戲言，該盤一伙難求，難抽過六合彩。正因如此，發展商宣布拆卸重建消息後，受影響買家也直言不捨得放棄單位，只好接受賠償。
根據新世界新聞稿，受影響的846戶買家無論選擇繼續完成買賣合約，抑或即時取消成交，均可以獲得額外津貼及利息補償。
即供賠償勝建期
據悉，利息補償的計算公式以原定關鍵日期2023年6月30日以後九個月計算，將已付樓價用最優惠利率加2厘（即7%）計算利息補償；另外買家可獲租金補貼。
柏傲莊III並提供三種付款方式：180天付款辦法、420天付款辦法及建築期付款。三種付款計劃的買家，需於簽署臨時合約當日及30日內支付樓價各5%訂金，首期成本可以說是一樣的。
然而，計算利息補償時，由於建期付款於入伙前只付10%樓價，因此以10%樓價計算。以單位樓價1,500萬元計，入伙前付樓價150萬元，利息補償僅約79,000萬元，另加租金補貼，合共賠償約38萬元，佔樓價比例2.4%（見圖表）。
即供付款方面，由於在入伙前已支付100%樓價，因此利息補償以已付100%樓價計。
以單位樓價1,500萬元計，利息補償約79萬元，另加租金補貼，合共賠償約115萬元，佔樓價比例7.6%。
即供及建期獲得的總賠償相差77萬元；加上考慮到樓價折扣（180天及420天即供款分別可獲3.5%及2%折扣），選擇即供賠償方案約等於9折買樓，似乎更著數。
再者，若延遲九個月收樓，萬一遇上樓市下跌，可能出現估價不足的情況，屆時或須準備更多的資金才能成功上會；即供可以降低這方面的風險。
趕入住買家可留意關鍵日期相近新盤
若買家考慮取消交易，目前市場有否更好選擇？ 不妨從最近推售的新盤入手。
啟德跑道區首新盤的中國海外發展（00688）新盤 「維港1號」，其預計關鍵日期為2023年3月31日。
另外，恒基地產（00012）旗下的啟德「THE HENLEY I」，會於週五（7月16日）以先到先得發售96伙，預計關鍵日期為2023年5月31日。
由會德豐地產、信和置業（00083）、嘉華國際（00173）等五大發展商的西南九龍維港滙II亦已上載樓書，合共提供525伙，預計關鍵日期為2023年5月31日。
三盤與柏傲莊III原定的交樓日期相若，趕住買家不妨留意其他新盤。
美國提早加息
柏傲莊III在6月初開售，相隔一個月即宣布拆卸重建；該短短一個月內，香港樓市氣氛雖未有大改變，但值得留意的是，6月中聯邦儲備局議息會議後，局方將疫情後首次加息時間預期，提前到2023年，較原先預期提前一年。
有關訊息是柏傲莊III首兩輪買家入飛時並未公布的，未來息口走勢對後市，以及對供樓預算的影響，業主們亦需留意。
新世界損失料逾10億元
柏傲莊III今次拆卸重建的事件，在香港建築史上實屬罕有，尤其發生在老牌的發展商身上。
新世界公布事件後，股價連跌多日，曾低見36元，自年初以來的股價升幅蒸發了一大部分。大行普遍估計，新世界因為事件損失或超過10億元。
瑞銀研究報告指出，該行與公司就事件進行過討論，對方提到整體的經濟賠償或達到約6億元，而柏傲莊III的總建築成本，將增加約三分之一，即約9億元。
該行估計今次事件的總財務影響將達約15億元；另外，由於需要重新檢查和施工，兩個投資物業項目「SKYCITY航天城」及「啟德體育園」可能因此而延遲。
高盛亦估計，新世界就事件賠償最多約10億元；加上重建額外建築成本約2億元，該行下調其2022及2023年每股盈利預測12%及5%。
大摩則估算，新世界發展的補償方案開支為6億元，並會於今年8月或9月支付，公司另外須就重建項目支付約9億元開支。
該行料新世界發展股價將持續跑輸大市，主要受累柏傲莊III事件及缺乏新大型項目，目標價40.5元，評級「與大市同步」。
受疫情拖累，新世界上財年股東應佔溢利為10.96億元，按年跌94%；基本溢利為65.9億元，按年跌25%。
柏傲莊銷售反應熱烈，首兩期已錄得銷售額238億元，超過2021年度（6月年結）所定銷售目標200億元。市場原本對集團盈利有望大幅增長，但受事件影響，表現難免受到拖累。
事件疑慮未除
對於柏傲莊III需拆卸重建，其實還有疑慮未除。
雖然大部分分析認為事件屬個別事件，但大眾第一直覺也認為跟地盤曾出現沉降有關；而結構工程師的看法，是混凝土不達標，理應與地盤沉降與否沒有太大關係。
但一個地盤未入伙就要拆卸重建，背後是否真的只涉及「混凝土不達標」的單一因素？這卻是另一個話題。
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