每月供樓純自住 曬錢曬心機！其實自住樓也可收租賺2至3厘息差｜1% Anthony

撰文：1% Anthony｜圖片：unsplash

最近有從事保險業的朋友跟筆者分享過，這是保險理財產品，原理是將自住的物業加按套現，然後將資金買入儲蓄收息產品，賺取息差。

朋友這樣計，現在物業按揭利率低，香港銀行同業拆息（HIBOR）按揭年息不到2厘，部分派息較穩定的金融保險產品，年息有4厘至5厘，這樣可賺到2厘至3厘息差，約等如收租回報了。

理念是不錯的，因為買樓如果純粹自住，個個月要供樓，太浪費了。過去十多年，筆者有教學員運用自住物業融資再買樓。不過，筆者就沒有投資這類儲蓄收息產品。

對一般小市民來說，如果不求高回報，想穩穩陣陣，可以考慮以上方法。只是筆者是專業的物業投資者，可選擇的投資物很多，保險理財產品的回報不夠高，時間也太長，機會成本太大，所以沒有考慮。

儲蓄收息產品回報保守

先講回報，息差2厘至3厘太保守了。是的，現時買樓收租很多僅2厘至3厘。

第一，識得揀，劈到價，想有4厘或以上回報不難；第二，買樓只求幾厘租金回報嗎？俗語所謂「散紙」而已！最重要的是賺槓桿、賺差價。

假設購買一個500萬元單位，敘造八成按揭，即首期100萬元，樓價上升兩至三成，便有100萬至150萬元差價，本金翻了一倍多，按持貨三至四年計算，每年回報逾20%。

有讀者說，無人名買，以及難通過壓力測測，怎麼買？對一般小市民來說可能是死胡同，沒有選擇下便會揀儲蓄產品，總好過將資金放銀行。

不過，筆者的團隊自己做收購重建、起樓，回報率也不錯，現時的幾個項目，每年回報率逾20%，儲蓄收息遠遠做不到。再講時間，回本時間太長了。

或者因為金融機構、金融產品的成本較高，據朋友講，首幾年取回本金便要虧蝕，待差不多八年後，就可以年年享受利息。

八年！無論是自己買樓，還是筆者的團隊做收購重建工作，約四年本金就可以倍翻。

所謂一變二、二變四，八年就是四倍，打個折都有三倍以上吧！收息儲蓄產品要等第八年才回本，相差很遠。再講機會成本，朋友說若再敘造融資槓桿，要上環聯（TU）信貸報告的。

若將來賣出物業，想再買樓，怎麼敍造按揭呢？加上年期長，豈不是長時間不能換樓再買？筆者團隊是物業投資者，這樣犠牲太大了。

還是那一句，如果閣下只是一般小市民、一個普通打工仔，沒有學習過投資，選擇不多、不求回報高，但求穩穩陣陣，類似的儲蓄收息產品是不錯的，總好過放錢在銀行。

當然最理想的是，努力學習投資，開闊自己的眼界，選擇更多，回報更高，就能早日財務自由。以上的論點基於朋友的解說，如資料有誤萬望指正。
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