活用高息戶口 自製減息|陳永鍵

活用高息按揭存款掛鈎戶口 自製減息|陳永鍵

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近月銀行亦開始上調現金回贈及下調按揭利率,明顯比年初時對按揭業務較為樂觀。筆者亦建議各業主除可考慮賺取現金回贈外,還可透過銀行提供的存款掛鈎戶口賺取利息,為按揭自製減息。

撰文:陳永鍵|圖片:unsplash

按揭業務存隱性風險

活用高息戶口 自製減息|陳永鍵

銀行每年都把重心投放在保險及投資業務上,然而絕大多數的資源亦會分配在上述業務,以致在廣告費高昂的電視廣告上大多會看見保險及投資類廣告。原因是保險或投資業務的收益非常可觀,以及能在短時間內獲取。

相對按揭業務,銀行需花費大筆存款及人力資源等,才可賺取約1.8厘的利息回報。

雖則不少人認為按揭業務算相當穩陣,銀行有樓在手,而申請者有固定入息,在一般情況下不會斷供,並認為銀行從中賺取相當不錯的回報。可是,他們忽略了銀行在吸納存款時的開支、提供給申請者的現金回贈,以及存放在存款掛釣戶口(Mortgage-link)的對沖利息開支。

此外,銀行亦存在著隱性風險,在樓價上揚時,對按揭業務的確沒有影響;假若在樓價下行時,銀行須承受虧損風險。當經濟下行時,樓價下跌並出現業主斷供情況下,銀行亦不得不作出收樓安排,假設收回來的物業不足以償還按揭,銀行便會出現虧損。

兩類存款掛鈎戶口

另一方面,近年大多數申請者因樓價癲升,在罰息期過後使申請轉按及套現,形成小部分人在罰息期內,僅停留在供樓階段。

隨著本港銀行同業拆息(Hibor)上升,致令銀行利率上調,以及現金回贈大減,令欲透過轉按賺取現金回贈的申請者卻步,銀行利潤得以上升。

說回近年銀行提供的按揭計劃,一般設有與存款掛鈎戶口。市場上有兩類存款掛鈎戶口,一是向按揭申請者提供高息戶口,存款利率與按揭利率相同並每月派息。而另一種則是向按揭申請者提供高息戶口,存款利率亦和按揭利率相同,而唯一不同之處是,高息戶口派出的利息,會直接在按揭本金上扣減。

換句話說,存款愈多,本金亦會隨之愈來愈少,即供款總利息支出,會因應存款多寡相對減小。

月底支付利息

由於高息戶口是每日計算利息並在每月底支付,筆者亦見不少業主設立常行指示,並在每月出糧後,直接把薪金調配至存款掛鈎戶口,以最大化賺取利息。

另一邊廂,亦有業主透過稅貸優惠,獲取大筆資金存放在按揭存款掛鈎戶口內,以稅貸特低利率1.38厘,賺取穩定息差。

假設現時300萬元按揭金額利率以H+1.4厘計算,實際供款利率為1.8厘;即使Hibor下跌至0.1厘,實際供款利率僅1.5厘,故以超低息稅貸賺取息差可謂無得輸。

然而,按揭存款掛鈎戶口是每日計算利息,在資金調配上亦相當靈活,故此活用存款掛鈎戶口是可以達到賺取銀行息差效果,即透過財技自製減息。

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