疫情未明朗 市區租金回軟劈租盤頻現 想平價盤再減租又有何方法？
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
大角咀屋苑大減萬元
香港置業首席高級營業經理翁嘉慧稱，維港灣3座高層H室，三房一套，向東北望開揚市景，實用面積約645平方呎。業主最先以約26,000元放租，兩個月後吸引到外區客洽詢，議價後終減價3,000元或約11.5%，以23,000元租出，低市價約5%，平均呎租約35.7元。資料顯示，業主於1998年11月以約380.3萬元購入上述單位，租金回報約7.3厘。
同區另一屋苑帝峯•皇殿特色戶，一樣要大減租。單位為6座低層C室，三房間隔，實用面積約823平方呎，另平台面積1,395平方呎。單位原以每月約48,000元放租，減價達10,000元或約21%，僅以38,000元租出，實用呎租約46.2元。業主是於2010年10月以約1,456.1萬元購入單位，租金回報率約3.1厘。
另同區柏景灣7座低層H室，實用面積449平方呎，屬兩房間隔，每月叫租約19,000元，最終減租約1,000元，以18,000元租出，實用呎租40.1元，低市價一成。
租金重回一年前水平
浪澄灣5座高層B室，實用面積約739平方呎，兩房間隔，以20,500元租出，平均呎租約36.7元，低市價約3%，亦重回約一年前水平。業主於2019年以約1,200萬元購入，享租金回報率約2厘。一站之隔的南昌站匯璽更減租逾兩成。香港置業高級區域董事文啟光表示，匯璽II 5B座高層A室，一房間隔，實用面積357平方呎。
原叫租22,000元，放租兩個月後，終減價4,500元，以17,500元租出，實用呎租約49元，減幅逾兩成，成交價則低市價約12%。業主於2018年9月，以約1,005.7萬元購入上述單位，以目前租金水平計，現享約2.1厘的租金回報。同座中低層C室，同樣一房間隔，實用面積約362平方呎，以約18,500元放租一個月後，減價約2,000元或約10.8%，以約16,500元租出，實用呎租約45.6元。
事實上，近期連帶港島區物業租金都回落。中原地產區域營業董事林龍南表示，北角豪廷峰2座低層D室，實用面積569平呎，兩房間隔，業主原開價28,000元，因放盤約半年未租出。加上疫情影響，心急租出單位，最終大幅減價7,000元或25%，以21,000元將單位租出，平均呎租37元，租金較市價低近兩成。
業主於2015年3月以930萬元買入單位，持貨五年，現享租金回報率2.7厘。渣甸山豪宅一伙逾千呎單位，新近減價5,000元至每月60,000元租出。中原地產高級分區聯席董事黃斯潁表示，嘉雲臺7座低層B室，實用面積1,507平方呎，三房套間隔。
單位於一個月前推出放租，叫租65,000元，最終減價7.7%租出，平均呎租39.8元。單位由導演谷德昭胞姊谷薇麗持有，為金源米業（00677）主席兼執董林烱熾妻子，於2020年5月以4,100萬元買入上址。以新租金約60,000元計算，享租金回報1.8厘。
反之新界樓，減租幅度反而不及市區樓大。祥益地產區域董事邱家邦表示，屯門碼頭區啟豐園4座高層E室，實用面積326平方呎兩房戶。業主只是減租500元，租客以9,500元「即睇即租」，實用呎租29.1元。
同屋苑3座高層B室，兩房間隔，實用面積410平方呎，月租叫價12,000元放盤，減至11,000元租出，減租8%左右。新租客預繳半年租金，平均呎租約26.8元。據中原地產新簽租約統計，2020年12月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得33.7元，較2019年12月35.6元跌5.3%，是自2008年金融海嘯後最大的按年跌幅。
藍籌屋苑跌逾一成
十大藍籌屋苑方面，2020年全線錄得跌幅，紅磡黃埔花園則最多，跌12.3%；鰂魚涌太古城跌10.3%；當中天水圍嘉湖山莊的租金跌幅最少，全年僅跌1.3%。不過，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇展望，隨著疫苖即將供港，本港疫情有望受控，相信租金將重拾升軌。至2021年中，租金可逼近2019年底35.6元水平，收復2020年5.3%的跌幅；現時租金為33.7元。
想業主減租小貼士
不少用家都希望在租務市場回軟時，在市場上找平租盤，最好遇上大減價出租的好業主。事實上，近年來屯門、大埔、元朗及將軍澳等地區，有大量新盤密密入伙，代表短期內租盤數量會急速上升，或會拉低整區的租金水平；加上一手新盤通常較受投資者歡迎，有不少業主都是投資者，打算出租單位而非自用，願意減租的機會較大。
一次過交半年金
若租客一次過交半年租或一年租，業主放租的風險降低，提前收到租金更可免蝕通脹，故如果能力許可，可承諾業主一次過交半年至一年租，並列明於租約，爭取下調租金。不過，千萬不要因慳少少錢，不做「打釐印」。所謂打釐印，是指簽訂正式租約後，租約一式兩份由業主及租客保管，並需要於30日內到稅務局繳交印花稅，而印花稅率由租約長短而定，一般由0.25%至1%不等，印花稅一般由業主與租客共同攤分。
如果租約沒有打釐印，法庭將不接受相關租約作為呈堂證供，若日後雙方有爭拗，則沒有法律保障。如租約年期一年內，印花稅率年租或平均年租的0.25%；如租約一年至三年，印花稅率是年租或平均年租的0.5%；如果是三年以上，印花稅率是年租或平均年租的1%；另一式兩份打釐印須另加5元手續費。
同時，所謂知己知彼，簽租約前，不妨考慮可以花幾十元，上土地註冊處查冊，網上或者親自去查冊中心，以確認單位業主與本人相符及業權完整，提防有人冒認業主，收取訂金之後消失的情況。
租客自身倘若有準時交租紀錄，可憑此為據，請求業主通情達理，下調租金，或設立自動轉賬，表示自己會按時定期交租，向業主派定心丸，亦有機會爭取減租。而業主若承諾減租後，一定要更新租約內容，於租約寫上新租金，再為新租約打釐印，保障雙方利益。
此外，坊間不少搵樓網有不少業主自讓租盤，可直接聯絡業主睇樓及洽租。不過代理盤源始終較多，若不合適，代理很快可以推薦下一個單位，節省很多時間。
加上持牌地產代理對樓宇租售交易有專業知識，且受到地產代理監管局所規管，故委託專業的地產代理可以獲較大保障；加上代理會與客戶簽訂《地產代理協議》，大家都會掌握對方的真實資料，雙方對自身保障也較大。
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