租盤攻略｜15,000元淡市特平租務急增：打開虎年的議租大門！
根據美聯物業的「租金走勢圖」顯示，2021年全年租金上升約1.7%；無獨有偶，另一大行中原地產研究部亦指出，2021年12月整體CRI_Mass報120.88點，按年亦累升1.7%。
對長線投資者的業主而言，絕對是一個好消息；不過，對租客而言，就可能是一場惡夢。
第四季為傳統租賃淡季
然而，租金升幅未及樓價，主要因過去一年（2021年）經濟改善，租金亦見回升。惟踏入第四季傳統租賃淡季；加上2021年底多個新盤入伙，導致租金回落，而令全年租金升勢收窄。同時，月租15,000元或以下的租務比率按年減少。
美聯物業用不同月租類別劃分，2021年月租15,000元或以下的租務比率錄約37.8%，比起2020年約40.2%，減少約2.4個百分點。
反觀，月租介乎15,000元至20,000元的比率錄得約28.3%，比起2020年約26%，增加約2.3個百分點。
至於月租逾20,000元的租務個案比率，亦由約33.8%，上升至約33.9%，亦輕微增加0.1個百分點。
以同一屋苑同座同室但不同樓層的單位比較，2021年底，將軍澳新都城一期1座中層G室單位，以月租14,500元租出，與2020年底的高層單位，月租14,000元高出約3.6%。
而租客要找平租盤亦有技巧。首先，可避開租務市道最旺季時間，即是於暑假前或後才找租盤。因第四季是傳統淡季，農曆新年假期前後亦是。
其次，鎖定大型的入伙新盤，是最有機會找到平租盤。
預租盤或較便宜
事實上，不少家庭或年輕人士均選擇租新樓住，有別於傳統二手租盤，新入伙盤可細分三個時段，包括（一）入伙前的預租時段；（二）收樓入伙初期時段，以及（三）入伙後期。以上各段時間租盤量及租金，亦有明顯分別。
當中預租時段以至收樓入伙初期，均有機會找到平租盤。
不少新盤入伙前夕，業主會放盤預租，一來可於新樓一入伙即有租客分擔供款開支；二來提前出租，可避免陷入物業入伙後的激烈競爭。
然而，預租盤難有成交數據參考，故此類盤，一般會較入伙後釋出的租盤或有機會較便宜，而且要在無樓睇情況下租樓，無法掌握單位實際情況。
至於入伙初期，一般指開始收樓後的首一至兩個月，租盤量最為充裕，可以實地睇樓，而且成交陸續出現，租客和業主皆易於掌握最新租金情況。
第三個時期則為入伙後期，一般是指約入伙後第二至第三個月，租盤量已陸續被消耗，議
租能力大大減低，叫租亦會有所調升。
至於近期的供應重鎮是將軍澳日出康城。單計日出康城已有五個項目正在或即將收樓，涉近3,700伙；其次啟德兩盤則合共有逾1,670伙。
當中日出康城第9期MARINI，現時已有近100個放租盤，叫租最低為實用面積370平方呎的一房戶，叫租13,000元，實用呎租35.1元。
康城放租盤受壓下調
至於原定2月入伙的第8期SEA TO SKY，近日已有業主陸續收到通知準備收樓。
屋苑現時有超過100個放租盤，當中叫租最低為1座高層F室，實用面積466平方呎，兩房間隔，叫租16,000元，實用呎租34.3元。連同其他期數，康城共近300個放租盤。
區內代理稱，日出康城短期內有約3,700個單位入伙；再加上農曆新年假期將至，租賃需求大減。
業主若急於出租，叫租須有一定競爭力，區內屋苑租金必然受壓，估計現有屋苑租金或下調3%至5%。
另早前宣布捐出單位以抽獎形式送予已接種新冠疫苗香港居民的觀塘凱滙，屋苑成為不少香港人的熱話。
事實上，凱滙位處觀塘市中心，交通配套方便程度不在話下，故在現時入伙階段的租賃都十分旺場，屬近期入伙屋苑之中最大型。
加上凱滙兩期提供逾千伙，是市區罕見的大型具規模的新屋苑。
屋苑現時已有逾百個租盤，以實用面積約450平方呎為例，月租由18,000元起，呎租則近40元。
新界東呎租跑贏
租客要搵心儀租盤，有人會預交半年租，吸引業主減價，甚至主動調高租金，為搶租心儀單位。近日屯門碼頭區半新盤䨇寓，便有租客願意每次預繳半年租金，令業主有500元的議價空間。
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前䨇寓租賃成交為低層E室，實用面積363平方呎，屬一房一廳。租客屬區內客，鍾情屋苑屬區內新盤，周邊交通配套完善，而且單位內附部分傢具。
由於租客願意每次預繳半年租金，因此業主有500元的議價空間，單位最終以月租11,500元租出，實用呎租31.7元。以同類型單位銀行估價537萬元計，租金回報2.6厘。
另一邊廂，亦有租客主動調高租金。
西九龍藍籌屋苑美孚新邨1期百老匯街23號高層L室，實用面積536平方呎，兩房間隔、向南望內園景，月租叫價16,500元。
最終吸引兩組客洽詢，其中一組租客為了租得心頭好，決定加價500元，以月租16,500元成功承租單位，實用呎租約31元。
據了解，租客為家庭客，見單位間隔實用和有裝修，故睇樓兩次後，即決定承租。
資料顯示，業主於2018年3月以約600萬元購入上址，以目前月租16,500元計，租金回報率約3.3厘。
新界東呎租按年升近6%
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2021年以新界東屋苑的呎租升幅明顯跑出，新界東CRI_Mass報138.29點，按年累升5.8%。
當中近八成成分屋苑的呎租上調，利好新界東租金表現。
而12月新界西CRI_Mass報144.85點，按年累升了2%；12月九龍區CRI_Mass則報106.83點，按年累升1.5%。
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