【置業貼士】安老按揭 安享晚年之選？

 
以物業抵押獲取長期年金
安老按揭又稱「逆按揭」，是指年滿55歲或以上並持有效香港身份證的業主申請的年金計劃，讓他們以物業抵押套現，取得長期穩定年金收入。如抵押物業為未補地價的資助房屋，業主則必須年滿60歲或以上。現時計劃接受最多3位借款人的聯名申請，申請人亦須未破產或涉及破產呈請或債務重組。
 
年金期滿亦可繼續居於單位
「安老按揭」一大特色 ─ 當成功申請後，申請人只是將物業抵押予按證保險公司，但仍屬於該物業的業主，故可繼續於物業居住，而申請人可選擇在10年、15年或20年的固定年期內或終身每月收取年金，甚至申請提取一筆過貸款，以應付不同情況，如為資助房屋補地價、還清物業原有按揭、作醫療開支或作為物業的維修保養費等。

即使年金年期屆滿，申請人仍可繼續居於單位直至百年歸老，只是利息和按揭保費仍須繼續累計於按揭貸款的總欠款，所以在一般情況下申請人理論上可終身毋須還款；相反，若果「安老按揭」在特定情況下被終止，申請人則須清還所有貸款，贖回抵押的物業，又或可選擇交由貸款機構將物業出售，並將售賣所得清還貸款，最後餘款則退還予借款人或遺產代理人。

而計劃設有6個月冷靜期，如在首6個月終止安老按揭，可獲全數退還或豁免按揭保費，只需清還累計利息、已加借的費用，以及繳付終止按揭的相關費用即可。

 
抵押物業不能出租 樓齡須低於50年
值得留意，相關抵押物業必須由申請人，即唯一受益人或是物業的聯權擁有者，又或以全資及直接持有的香港註冊有限公司名義擁有；同時，用作抵押的物業樓齡須低於50年或以下，超過50年樓齡的物業則視乎驗樓報告或個別情況作考慮，而且物業不受任何轉售限制（未補地價資助房屋的轉售限制除外）。

此外，該物業不能出租，除非申請人已持有物業逾1年，並聲明已退休，或因醫療護理服務遷離該單位而出租該物業。至於未補地價的資助房屋，除了要達到以上條件外，更需要獲得房屋署的書面同意。
 
估值800萬以上需折扣價計年金   

至於計算每月年金方面，「安老按揭」會以物業估價用作計算，當物業估值$800萬元或以下，可全數用於計算年金；然而估值介乎$800萬以上至$1,200萬，則會以$800萬或物業估值80%計算*；估值在$1,200萬以上至$1,600萬的單位，則只會將物業估值70%或最高$960萬*用作計算年金。估值高於$1,600萬的物業，更只會以$1,120萬或估值60%(上限$1,500萬)*用於計算年金。
*（以較高者為準）

借款人可因應個人因素，選擇定息或浮息按揭，而以浮息計劃為例，每月可獲取的年金金額，則可參考下表：

例子：
60歲丈夫及55歲妻子 (以最年輕的借款人計算)
申請20年安老按揭
將估值900萬元的物業作抵押
每月可取得的年金：$1,800 X 8 = $14,400 (只能以$800萬計算年金)
年金總額：$3,456,000

另外，申請安老按揭亦衍生出包括利息、按揭保費、輔導費及法律費用等，如按揭生效後申請人更改年金期或提取一筆過貸款等服務，亦須繳付手續費。如物業樓齡逾50年，更需先聘請專業人士驗樓，這些費用亦需由申請人預先了解及支付。
 
子女或需承擔還款贖樓壓力
雖然安老按揭可每月獲取一筆穏定年金收入，讓晚年生活質素得到保障，同時又不用搬離所抵押物業，對於不需要將單位留給子女的長者而言，確實是安享晚年的理想選擇。

不過，如果物業是一家人的唯一居所，長者又想將物業當作遺產留給子女，則會為後人帶來財務壓力，因他們需要一筆過還清欠債，才能贖回單位，繼續居於單位內，否則便只有由銀行賣樓還債，而他們需要另覓居所。

總括而言，申請前需要考慮家人日後是否有能力將物業贖回，以及計算日後獲取的年金收入是否等同物業估值，否則變相將物業以折讓價「賤賣」給予銀行。

資料來源：AM730