月入8萬港男「自製首置」再掃樓甩名畀老婆險擺烏龍

你好！本人月薪80,000元，擁43年九龍東洋樓，以550萬元買入，網上估價620萬元，尚欠320萬元按揭，月供連管理費12,500元，每月收租26,500元。

太太無收入，手持樓齡28年的屯門大興花園低層三房，買入價424萬元，網上估價680萬元，尚欠290萬元按揭，月供連管理12,000元，收租13,000元。夫婦手上有100萬元現金，自己租樓住，月租18,500元。本人打算把手上所有物業慢慢轉名比太太，回復首置身分，再等機會買入一間；另方便稅務管理。

目前有兩個方法：

（一）轉按加按大興花園單位，好處是簡單；而問題是不夠現金執行轉名，要再儲多幾年錢先做到；但過多幾年本人45 怕到時做唔到30年按揭。

（二）賣大興花園再買入一間較優質的三房，預算800萬至900萬元。好處是可以轉入更優質物業，現金亦較充裕執行轉名。請問閣下哪個方法較合適？謝謝。

諗sir：估計讀者應未搞清甚麼是甩名，所以用「轉按加按大興」想說明一輪手續後，太太就可由大興花園層樓，甩名出來再買。

讀者借貸力盡計為1,024萬元，足夠承受兩間樓之結欠（320萬+290萬元)。

至於親屬之間轉名，不用付15%高印花稅，將大興花園逐步經相熟律師轉名給自己是可行。

當然由於單位有租收，若揸正做，要付50%首期才可以上會。

而讀者只要將大興花園樓價估低些少，例如600萬元，由於結欠是290萬元，即可在不用點補錢的情況下，把單位連約轉手，還可以上會，之後更有太太名甩出來，可以諗諗。

不過，留意一間樓就當在親屬間自己轉讓，價格都不能亂定的，稅局會少收稅款。那邊廂，轉走九龍東洋樓分拆給太太更不可行。原因之一是太太沒有工資證明，上不到會。

靠二手樓賺價及收租

二是九龍東洋樓，估價620萬元樓，收26,500元月租，一旦要轉按，難以通過銀行驗樓，而且更不可以低成數五成上會。

相反，太太甩大興花園給先生，太太便有人名；加上可在買樓前執執收入。

假設太太月入20,000元，也有逾600萬元（1,280-290-320萬元）借貸力。到時儲多些首期，用約100萬元上會去買第三間樓便容易。

讀者應了解用二手樓賺價及收租的好處。假設一間洋樓，每月收租26,500元，而月供僅12,500元，月月穩收14,000元正現金流，足夠讀者在九龍區租兩房。