【愈禁愈升】買居屋賺錢啟動「公私」換樓鏈 居屋跑贏私樓的長勝關鍵｜1%Anthony
撰文：1%Anthony (第一桶金)｜圖片：unsplash、AM730
市民、媒體見到業主賺大錢大表不滿，痛斥資助房屋成為炒賣工具；學者、專家提出的意見，包括提高資助房屋的出售門檻，例如延長禁售期等，筆者幾可肯定會出現反效果。
原因非常簡單，如果延長禁售期，可供出售的單位更少，成交價必然再搶高。
首先，要明白為甚麼居屋會跑贏私樓。
政府擔保毋須做壓測
（一）有政府擔保，毋須做壓力測試，易「上車」：先講問題所在。年輕人想「上車」，預算不多，自然想付少些首期，並借盡九成。
此外，由於年輕人剛出來社會工作不久，收入不多，如何通過壓力測試是大問題。居屋有政府擔保，毋須通過壓力測試可借足九成按揭，就能解決年輕人的煩惱。
不過優待有限制，因為政府擔保期為30年，銀行只願意為樓齡不足18至20年的居屋，提供「無壓測借九成」的優惠，市場上符合要求的居屋其實不多。
因為自1997年金融風暴後，樓價大跌，政府於2002年宣布停建居屋，直至2011年復建，停建前的居屋，基本上樓齡都逾20年了。
多人爭而供應少，呎價不貴就奇！而要再延長禁售期？可出售單位豈非更少？
就這一點，汪敦敬博士的建議一針見血！汪博士建議，政府要延長擔保期，例如40年，那麼就會有大量停建前的居屋可以投入市場，樓價自然會下跌。筆者認為說得非常好！
筆者借題再發揮，如果可以覆蓋所有的二手資助房屋，例如二手公屋、夾屋、房協居屋等，白居二都可以享有政府的擔保，可以「無壓測借九成」，筆者幾乎肯定，成交價即跌。
（二）有折扣，lump sum細：例如一手買入的時候，有5折、6折。
到賣出的時候，即使賣7折、8折，lump sum亦比私樓便宜。
應建立估價系統
政府應該為現存的二手資助房屋建立一個估價系統，清楚列明每個屋苑的折扣率及單位的估值，那就可以提高透明度，不致盲目高追了。
總結來說，筆者認為居屋業主賺錢絕對沒問題，居屋的出現，不是為了建造換樓鏈，讓基層市民都可以由公屋開始，再換居屋，再換私樓，一步步提升生活嗎？
居屋業主賺錢，便能鼓勵公屋戶退回公屋買居屋，幾年後賣出居屋換私樓，這就是換樓鏈。
一併釋出一間公屋、一間居屋，幫助有需要的人，有何問題？最大問題是，如果因為政策失誤導至不公平，那就要改了。
政府擔保政策就是了，令到合資格居屋創天價；不合資格居屋無人買，希望政府睇到，盡快改善。
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