銀行上調H按封頂息率 如何避免供樓負擔增加
事實上，自6月中美國聯邦儲備局於宣布大幅加息，與樓按相關的1個月港元拆息上升步伐加快，貼近H按目前普遍鎖息上限2.5厘。
中小銀行上調至2.725厘
近期已有中小銀行在新造H按的定價，上調封頂利率。
富邦銀行日前確認，新造拆息掛鈎按揭（H按）的鎖息上限（P-Cap），由最優惠利率（P，該行為5.375厘）減2.875厘，上調至P減2.65厘，即封頂息由2.5厘升至2.725厘，加幅為0.225厘。
另市傳星展銀行亦將H按封頂利率，上調0.1厘至2.6厘。該行回應傳媒查詢時，未有明確表示是否上調鎖息上限，該行表示會定期審視按揭產品及服務，以保持市場競爭力。
回顧2018年9月香港加息0.125厘前的一個月，當時亦有中小型銀行先調升H按計劃鎖息上限，兩天後所有銀行跟隨。
此舉可視為銀行加最優惠利率（P）前奏，相信由於美國不斷加息，香港一個月HIBOR升至近1厘水平，而中小型銀行存款基礎較大型銀行弱，為確保利潤，上調H按息率是有必然需要。
至於鎖息上限，俗稱「封頂位」，確是H按重要條款之一。
但不少置業初哥申請H按計劃時，不知道鎖息上限的存在及用途，選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔，壓力測試也能過得更輕鬆。
H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃，「H」就是指拆息HIBOR。
如果拆息在短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部分銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」，當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。
銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率計算，如果銀行調高最優惠利率，鎖息上限也會上升。當拆息持續上升，銀行也有機會調高最優惠利率。
例如按揭計劃是P-2.5%，該銀行的最優惠利率為5%，實際封頂息率是便是5%-2.5%=2.5%。假設銀行調高最優惠利率至5.25%，實際封頂息率是便是2.75%。
同時，不少置業人士以為使用H按供樓，是以拆息計算壓力測試，其實是以鎖息上限計算。
例如按揭計劃的實際封頂息率為2.725%，銀行便以2.725%+3%進行壓力測試。
因此，如果A銀行的按揭計劃的實際封頂息率為2.5%；B銀行為2.725%，其他按揭條款不變，壓測門檻便出現5.5%及5.725%的分別。
定額定息避加息週期
故此，雖然現時處於低息週期，實際按息遠低於鎖息上限，但長遠而言，拆息有機會上升。
由於最優惠利率通常比拆息走慢，在加息週期仍有助節省利息支出；過往亦曾出現遇上新股集資等情況會導致拆息突然抽高，因此選用一個鎖息上限較低的H按計劃仍是較有保障。
現時市面上部分銀行提供兩款按揭供款方法，包括「定額供款」及「定息按揭」，均有助供樓人士固定每月供款額，免卻加息週期下每月供款開支增加的煩惱。但當中亦各有利弊。
首先，按揭利率方面，「定額供款」可以H按或P按供款，借款人可向銀行定出心儀的每月供款額，再由銀行為借款人計算出預計的按揭年期，當然最終按揭年期會受息口的影響而增長或縮短。
以現時新造浮息的實際按息約為2厘至2.5厘比較，比10年期的定息按揭2.7厘稍低，不過如遇上加息週期，選用「定額供款」所增加的利息開支將延後償還，有別於「定息按揭」已鎖定息口，利息開支並不會因加息而增加，因此最終「定額供款」的總利息，有機會比「定息按揭」為多；但如按揭年期內遇上減息機會較多，則反之亦然。
以固定金額供款，讓每月供樓開支固定，無懼加息的風險，對業主來說較有預算。不過，建議有意置業人士，仍要預留充裕的後備資金，切忌借得太盡，並衡量自身負擔能力才入市。
大行維持鎖息上限
其他大型銀行則維持鎖息上限，中銀（香港）、滙豐、恒生銀行均為P-2.5厘；渣打為P-2.75厘，實際封頂息率均為2.5厘。
中銀（香港）表示，會密切留意市場發展，並不時檢討按揭服務條件，以保持業務的競爭力。
恒生表示，現階段拆息按揭計劃之利率上限維持不變，並會因應市場情况不時作出檢討，該行的按揭息率會視乎市場情況、客戶還款能力及貸款金額等因素而定，現階段拆息按揭計劃之利率上限維持不變；渣打則稱，H按「封頂息」無改變，會繼續緊密留意市場。
專家：為加P按試水溫
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，上調封頂息是為加P按「試水溫」，預計H按最快在第三季觸及封頂位，大型銀行屆時將會上調封頂位。
他提到，上一次香港加息前，亦有中小型銀行率先調升鎖息上限，兩天後所有銀行跟隨。此舉是由於美國不斷加息，銀行避免拆息長期高於封頂位而出現「蝕本」。
由於每間銀行的按揭計劃各有自己的鎖息取態，貸款額及物業類型又會影響最終的鎖息上限；加上選擇一個適合的按揭計劃，鎖息上限只是其中一個考慮因素。
第三季觸及封頂位
他估計，H按最快在第三季觸及封頂位，大型銀行屆時將會上調封頂位，因為H按若高於封頂2.5厘，銀行會有損失，年底前P最優惠利率也將上調。
中原按揭有限公司董事總經理王美鳳稱，中小型銀行上調封頂息率，是因應按揭業務情况，舒緩息差受壓的影響，中小型銀行資金成本上升，資金成本壓力實際較大型銀行為大。她續稱，今次銀行調整按息對新造按揭人士影響輕微，以貸款額100萬元及還款期30年計，H按封頂息加至2.725厘計，每月還款多118元，至4,069元。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，有中小行上調H按封頂，估計與個別銀行已完成內部業務目標有關，現時本港拆息水平不算太高，H按未達到破頂2.5厘水平；加上市況淡靜，相信大型銀行短期內未有壓力去跟隨上調。
不過，他認為，隨美國加息步伐持續，當拆息H按升穿封頂位，預計大型銀行屆時將會上調封頂，而當拆息升至約2厘水平，P按也將面臨上調壓力，兩者預計均將最快於今年第三季發生。
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