錯誤觀念：「買REIT等於買磚頭」回報差得遠外仲有3大分別｜1%Anthony
撰文：1%Anthony (第一桶金)｜圖片：Unsplash
很多人以為買REIT等同於買樓投資，錯晒！又有很多人以為買REIT回報高過買樓，中伏！問問自己，身邊有沒人買REIT發達？而買樓發達呢？
買房託投資，不等如買樓投資。
REIT是以持有及管理物業作收租為主的基金，甚麼類型的物業都有，除了投資者熟悉的住宅、工廈、商廈、商舖、車位外，甚至有醫院、貨倉、酒店、物流中心、數據中心等。
在香港上市的房託，證監會規定須減去營運管理支出後，最少九成收入用作派息。 即是說，買房託投資，不等如買樓投資，只是等如買樓收租。
很多人誤以為買房託回報較買樓高，是因為買樓收租，很多時候年回報率僅2厘至3厘，惟房託便有4厘至8厘，而且房託有人管理，不用自己買賣出租，流動性又高，所以比較優勝云云。
然而，為甚麼買樓發達的人，遠多於買房託的人呢？
第一， 買樓投資，賺租金只佔小部分。還可賺差價、賺槓桿、賺時間等，回報高好多。
以筆者為例，2005年買樓「上車」，以106萬元買入的港島西單位，近年樓價約升到600多萬元，這是差價。
期間，筆者將物業加按三次，每次都多買一層樓，即是變多三層樓，然後這三層樓升了值，又再加按或賣出套現再買，又再衍生下去，單就這個單位，早已經變出超過十個物業。
今天受「辣招」所限，近年賣出單位後，又再變成為內地樓、工商廈及收購重建項目，無限延伸。這就是買樓投資最重要的賺差價、賺槓桿、賺時間；租金只是「散紙」而已。
第二， 買樓投資，是自己擁有物業。以香港上市的房託為例，大部分持有的物業都是商業性質，例如寫字樓、酒店、商場等。然而投資者最喜歡甚麼？是住宅。
買房託你擁有的只是一堆數字，當跟朋友說買了幾多幾多手房託，朋友會恭喜你賺到錢；然而，若跟朋友說買了樓，有空來坐坐、到會所開派對，朋友會投以羡慕眼光。
磨練生意頭腦
第三， 買樓投資，是磨練自己的財技及生意頭腦。
買REIT其實跟買股票差不多，買對了就賺差價、股息，好處是不需要管理實質業務；但也是壞處，你只需要面對的一堆數字，學習到甚麼？
但買樓投資，你要面對不同的人，業主、代理、銀行、律師、租客、買家；你要揀貨、融資、買賣；你要計算成本與收益，要掌握市場脈搏，買賣多幾次，閣下鍛鍊出來的是生意頭腦，也是財技。
對將來做生意也好、工作也好均有很大的幫助，有機會在網上LIVE再分享。
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