【鐵路上蓋新盤】啟德Monaco、黃竹坑晉環、火炭凱堤 3大新盤優勢比較｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜ 圖片：iStock、胡說樓市圖片
如果單計大型項目，今年新盤供應數量近30,000個，有代理料最終推盤量可大幅回升至20,000伙水平，相比去年一手私人住宅買賣登記紀錄料只有15,000宗，今年一手供應大為增加外，成交金額及登記數目亦料高於去年。
為了加快去貨，發展商或推出更多優惠作招徠，有機會抽走二手市客源。
今年新盤大約有52%來自新界區；35%來自九龍區，其餘來自港島區。如果鍾情新界區新盤，今年應不乏選擇。
大型新盤勢必成為今年焦點，供應規模逾千伙的項目多約12個，於新界區較為矚目的，包括中洲控股旗下位於火炭凱堤（涉1,335伙）；新地位於天水圍濕地公園項目（涉1,224伙）及天水圍天榮站上蓋項目（涉1,938伙）。
另有港鐵、信置、嘉華及中國海外合資元朗錦上路站上蓋項目（涉2,200伙）；亦有由嘉華、招商局、信置、港鐵共同發展日出康城11期（涉1,880伙）等。
九龍區方面，會德豐、信置、世房、嘉華、爪哇共同發展長沙灣Grand Victoria（涉1,400伙），而供應重鎮當然落在九龍東啟德區，包括有會德豐於沐泰街10號項目（涉1,051伙）、恒地於沐泰街7號項目（涉1,182伙），以及中國海外的啟德維港一號（涉1,059伙）等。
港島區方面，焦點落在港鐵有持份的黃竹坑站1、2、3期，分別由路勁及平安、嘉里及信置，以及長實投資，供應單位數量分別有800、600及1,200伙。現在作為熱身，先剖析現推售中或快將銷售三大新盤熱門選擇。
九龍東啟德區Monaco
會德豐旗下位於啟德區Monaco，整個項目位於沐泰街12號，共分兩期發展，各涉399個及247個單位，單位面積介乎280至1,394平方呎。發展商已公布首三張價單，共涉200伙。首兩張價單各80個單位，扣除最高20.5%折扣後，首張單即供均價22,669元，貼近二手價。
第二張價單戶型由一房至三房、實用面積介乎354至762平方呎，維持之前折扣，整批折實均價23,710元，比首張價單折實均價22,669元高約5%，最快今個週末首輪銷售。而第三張價單，則加推40伙，涉戶型由開放式至3房1套連工作間及洗手間，折實平均呎價24,802元，截至1月12日晚上，已累收逾2,000票。
優點
眾所周知，啟德區內地皮愈賣愈貴，有跑道區地皮，每呎地價更高見19,600元，以Monaco為例，每呎地價達14,950元，區內「麵粉」價格如此水平，料麵包價也絕不會便宜。
倘若參考現時區內二手呎價介乎20,000至24,500元水平，Monaco以每呎約23,000元開價，價錢算是吸引。
但值得留意是，即使地價不平，惟因區內供應也不少，故限制了二手價升幅，亦令租金受壓。以區內兩房單位為例，2020年錄得成交價為1,300萬元，呎價達24,500元。
以月租約22,000元計，租金回報率最多有2厘，一旦經濟下行，而引發減租潮，回報或會更低。此外，交通配套亦是該盤優勢，由於鄰近港鐵啟德站，可步行前往，出入極為方便。屯馬線啟德站開通後，區內居民前往彩虹站步程料僅15分鐘內，亦可經啟德站轉乘至鑽石山站，變相縮短了出行時間。
缺點
該盤基本上景觀方面，因以樓景為主，故賣點不多，不論單位座向向南或向北，都是被其他區內項目包圍，均以「樓望樓」為主。
黃竹坑站一期晉環
由路勁及平保投得黃竹坑站一期項目，位於香葉道11號，市傳已命名為「晉環」，發展商已經申請預售，短期內會開賣。項目單位數目共有800個，面積料介乎157至1,103平方呎，戶型料有開放式、一房、兩房、三房、四房。
由於該盤位處港島南區優越地段；加上屬鐵路盤，故受高度重視，目前區內二手盤如深灣軒、南灣、南區．左岸及海怡半島等二手呎價，處16,000至38,000元水平。因此，市場人士預期，黃竹坑站一期項目開價，呎價料過30,000元，銷情有望打破去年大圍鐵路新盤柏傲莊紀錄。
優點
黃竹坑站一期最大優勢就是地理位置，出入可乘坐港鐵，距離香港心臟地帶金鐘及中環僅兩至三個站，料能吸引白領或專才進駐，日後租務市場亦不愁無客源。
該盤周圍配套亦將更完善，區內除有海洋公園外，亦有不少國際學校，以及私家醫院港怡醫院。
再加上，未來黃竹坑站上蓋加建大型商場，而商場樓面約有51萬平方呎，差不多等同現時康城站商場規模，有助解決區內日常購物及消閒需要。
此外，根據城規會文件顯示，商場一帶設有13,993平方呎公共空間，料有綠化及休閒元素，包括草地、互動雕塑設施、噴泉及休憩設施。
缺點
該盤景觀僅一般，並非全數單位均享有海景，以向西南單位景觀較佳，個別單位望見深灣遊艇會。向南單位，則望向新加坡國際學校及山景，惟低層單位日後有機會被學校宿舍遮擋；向北及向東單位以望內園、山景及樓景為主。
因此在買入前，要小心留意座向，料山景景觀不俗，單位料較搶手。
火炭站大型住宅項目凱堤
由中洲控股發展、毗鄰火炭站的大型住宅項目，市傳命名為「凱堤」，位於坳背灣街1至11號。全盤共提供1,335個住宅單位，戶型設有開放式至三房單位，市傳面積介乎250至900平方呎，料有望短期內推出。
現時區內二手盤如御龍山及晉名峰，呎價逾15,000元水平，而樓齡較舊的銀禧花園及駿景園，呎價則逾13,000元。由於凱堤位近港鐵站，料具叫價力。市場估算，首批單位開價16,000至17,000元，其後所推單位售價，料更有機會貼近20,000元。
優點
該盤具交通甚具優勢，約一分鐘步程已抵港鐵火炭站，經鐵路往來市區，亦甚方便，惟鐵路以外，如小巴及巴士路線等，選擇則不算多。
雖然該盤位處傳統工廈區，配套未算一流，惟亦因受惠鐵路因素，若要購物可前往一站之隔的沙田新城市廣場，或數站之距九龍塘站又一城，亦可滿足生活所需。
缺點
該盤景觀質素料相對參差，除部分單位對望御龍山及山景外，部分單位則面向工業區，所以整體景觀屬一般。重視單位景觀的買家，選購單位時要留意。
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