100萬首期買樓三房不是夢 拆解首置客常見疑難｜陳永鍵
早前提及過以100萬元首期「上車」，買三房單位的選擇，集中討論荃灣區物業。今期筆者為讀者解答繳付100萬元首期，申請九成按揭的常見疑難。
30年樓齡可做足30年按揭
想以市價1,000萬元買入三房單位，選擇確實頗多，不過以荃灣區計，樓齡亦相對較高，不少都有30年以上。
然而對年輕上車客來說，又毋須過分擔心，因為銀行審核按揭，一般是以75減現時樓齡計算，換言之，即使是目標物業樓齡已30年，正常仍然可以做足30年按揭。
另一決定按揭還款期因素是人齡，與樓齡一樣，銀行會以75為基準，即75減人齡，就是最長可獲批按揭時間。
一般上車客年紀都不超過40歲，所以要批足30年還款期，敘造九成按揭，繳付100萬元首期，並非很困難的事，最難的，是要通過供款與入息比率。
由於首置客利用按揭保險申請高成數按揭「上車」，是毋須通過壓力測試的，但要符合供款與入息比率要求。
基本要求是每月供款不得多過家庭入息的一半，加現時利率再加3%下，每月供款不得超過入息六成；否則，就可能會被按保公司要求加保費或增加擔保人才能順利獲批按揭，最終決定因素都是申請人的入息是否足夠。
家庭月入至少70,000元
以樓價1,000萬元計算，敘造九成按揭，分30年還款，借貸利率2.5厘，每月供款35,560元，家庭收入逾71,121元；壓力測試則為85,168元。
假如供款及入息比率無法達標，在利用按揭保險申請高成數按揭情況下，是不會影響銀行批出的按揭成數；即是就算不達標，都同樣有機會獲銀行批足九成按揭。
相關測試只是為了計算保費用，不達標就可能會被加保費；達標就沒有問題。故假如借貸人本身收入不夠的話，就要預計在買樓開支上，保費支出一項會被增加。
不過，由於保費一般可在向銀行申請按揭時「借埋」，所以對首置人士「上車」的整個過程，其實不會有大影響。
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