35歲被「燉冬菇」收入只剩以前4成 零儲蓄照顧一家三口 想在市區買600呎單位要點做？｜諗sir
你好！一直因工作及家事繁忙，未有下決心學習理財。近年經濟下滑，本人不幸因工資較高而被舊公司首先解僱，上星期開始新工作，薪金只有舊工作的四成，但空閒時間多了；加上收入劇減，所以開始鑽研理財，反思投資及人生路。
本人35歲，已婚，育有一名三歲兒子。妻子為全職主婦，不太想在社會工作。兒子每月學費約7,000元。現每月收入40,000元，手持約400萬元現金。有一個兩房單位連車位，市值共約950萬元（欠330萬元房貸），現已全部以每月20,000元出租。
一家三口現租一單位居住，月租21,000元。因收入劇減，月儲蓄基本為零。長遠目標為多生一個、居於市區600平方呎以上三房單位。這種情況，應如何部署？
撰文：諗sir｜圖片：unsplash、iStock
出了問題才補救，總好過甚麼都做。想不擔心失去工作？最重要是有被動收入。讀者只有400萬元現金，手上的住宅買得早可以加按，人工被劈，手上沒有一副好牌去理財。故人工高不代表有錢，現金多才算有錢。
計策一：就算太太不工作，都要有一份收入，以增加家庭借貸力去買樓。
亦即是開公司，每月出糧給自己，例如每月30,000元，讀者的借貸力便可由520萬元（40,000/10,000×50%×2.59*），上升至906萬元（70,000/10,000×50%×2.59*），這樣可將那間950萬元兩房單位按六成，扣除尚欠房貸，套現240萬元。
把現金轉成保本直債
按到六成，要有570萬元借貸力，高於讀者本身最高借貸力520萬元，所以太太有收入，提供備用方案，永遠會較好。太太最好出來工作，若只是開間公司自己出糧給自己，都要做得細緻，與銀行對答得體，銀行會見你開幾張支票，自稱有幾萬元月薪，就會以百萬計借錢給你，今年更加會。
計策二：循序漸進，把現金轉成保本直債，一小部分為不保本之債基，賺取利息收入。
例如盈富基金（02800）的年度波幅率為21.55%，債基幅度一般在9%至12%，比盈富基金少一半，而年派息在不槓桿下約6厘，槓桿後可達10至15厘。利用80萬元投入，收息12厘，每月被動收入有8,000元。
另用160萬元投入保本之直債，不槓桿。買東亞銀行（00023）或創興銀行（01111）直債，派息不俗，例如創興直債派年息6厘，一個月又多了8,000元被動收入。用240萬元每月產出被動收入16,000元，起碼有個好開始。
由於讀者借貸力已用在支持兩房單位，若沒親人協助，暫不用考慮買第二間住宅。另外留意2.59常數計出是理論借貸力，如有其他消費或借貸，借貸力會低一點。先收息，累積一點實力才考慮買樓。有空閒的話，建議網上開拓生意，為家人及子女做好榜樣及拼搏吧！祝一切順利!
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