勿對樓市過分悲觀 市況未如沙士慘烈｜經一專欄

撰文：布少明  ｜ 圖片：Unsplash

早前西南九龍焦點新盤的首輪銷售，幾近即日沽清，而次輪推售的認購登記，亦錄得超購10多倍，一手熱燙自不待言。另一方面，二手樓價卻似乎跌勢已成。美聯樓價指數最新截至上週二（9月17日）的一週報169.7點，連跌八週，並是自今年4月中下旬後首次失守170點水平，較四週前跌近1.9%，較紀錄高位累跌約4%，本年迄今樓價累積升幅進一步收窄至5.4%。

有調整無大跌

綜合美聯分行統計上週一至週日（16日至22日）的一週，全港35個大型屋苑共錄59宗買賣，較前一週的52宗續增近14%，創19星期新高（見下圖）。最近二手業主擴闊議價空間至介乎5%至10%，樓價跌勢成形，促使不少買家趁機「執平貨」，但在目前息口低企及經濟環境依然不俗下，樓價應是「有調整無大跌」。值得注意的是，現時樓市陷入回調，但租金水平仍然相當「硬淨」，持續高企，成為不少買家入市的誘因。始終物業收租回報不俗，防守性強，當樓價回軟時，只要租金水平維持，回報率自然上升，可說是投資自住兩相宜。故近期新盤已復現大手客入市，在一定程度上反映投資者的信心。假如政治事件持續，經濟進一步轉差，失業率上升，不排除住宅租金會因而回調，所以應時刻留意租金水平的變化。不少人將現時經濟狀況與「沙士」時期比較；無疑，單從二手成交量來看，現時樓市是「慘過沙士」；但二手成交萎縮由來已久，背後有一籃子因素。

市況未如沙士慘烈

在淡市下，辣招對二手成交的影響其實更大，令樓市失去「彈性」；但若就經濟前景而言，暫時毋須過分悲觀。回顧「沙士」發生前，香港樓市一直下行，因此遭遇「沙士」後，無論成交量或樓價都急速下調。反觀本年至今本港樓市一路造好，經濟表現亦不錯，所以暫時看來，對樓市的影響不及當年慘烈。最後，想趁現在樓價調整時入市者應注意，時刻留意外圍經濟變化及社會事件發展，因為兩者均會影響本港整體經濟及失業率。買家在置業前宜小心審慎，好好衡量供款能力，確保自己「飯碗」穩當才出手。