31歲未婚不靠父幹 三年內買多間樓
本人31歲，未婚， 月入38,000元，因與家人同住，所以開支不算大，積蓄有80萬元。父母月入共70,000元，母親除了自住樓外，更單名持有一荃灣收租物業，現值400萬元。本人持有沙田單位，2016年以380萬元買入，八成上會，每月收租14,000元， 剛好夠供樓，現在物業市場叫價為460萬元。請問諗sir，有甚麼方法可以三年內再買多間樓？或者三年內可以計劃些甚麼？
讀者阿慶
諗sir答
筆者由2012年起已不斷講，銀紙只會愈印愈多，利用按揭先hold樓收住租咁「定額」供樓，10至20年過後供樓只會愈見輕鬆。不過，如借貸人在跌市中沒準備好現金，就會被銀行宣判「突然死亡」。樓市在20至30年的大格局是上升，但業主要計好借貸力，預備三至五年一次的中期回調。
讀者父母還有工作，令讀者多張牌打。
借貸力隨年齡遞減
由於50歲以上人士借貸力要打折，50歲的要比45歲打八折；55歲要比50歲的再打八折；故55歲同45歲比就是64折。而60歲或以上人士借樓按好難，不過，總比已經退休者好。讀者個人借貸力為490萬元（38,000÷10,000×50%×2.59*），
沙田單位已賺80萬元，借貸力亦已消耗62%（380× 80%÷490）。讀者自己獨力再買樓要比重印花稅，加上唔夠借，單名再買暫不考慮。
買返間樓俾父親
由於母親已有樓，只可打父親主意。年青人想發達要點在於不靠父幹，重要掉轉買返間樓俾父親，目標定得高一點，能到的境界自然更遠。父親買樓便毋須付15%印花稅；那不妨在荃灣、大埔、屯門區找些洋房入手，可直接放租，或可改劏房收租。當然做劏房是違反了建築物條例，做就要想清楚。
至於為甚麼不出九龍區買樓呢?
主因是讀者錢未夠，儲蓄只一般，故留意300萬至450萬元的樓就好了。
另外，讀者的沙田樓是不可用作再買樓之收入證明，需有租約及將結欠降至五成之下，再向銀行轉用途，才可把14,000的租金的七成計作收入。
讀者亦可為自己增加收入，從而提升借貸力。
收息不宜用直債或保險
留意銀行借錢會參考稅單，而稅局係接受一個人打多份工，有幾個收入的。
限制員工不接受幾份收入只屬一些公司規定，而銀行批按揭是考慮借貸人全盤收入來源。至於讀者將八成上會的樓偷偷出租，需要認真處理。
由於母親的收租單位買了這麼長時間，有機會可作租金收入證明；加上按揭是批現狀，父親有工作加上家人擔保，讀者再買一樓是可以的。若入手的樓銀碼細，估計不會對讀者構成借貸力的問題。至於手上的80萬元，可在買樓之前作債基再疊增作息口收入，用收息101的套餐E，可以有10至12厘年息。
